房地产市场运行情况(可研报告模板)

可研报告2018-09-07 11:53:51来源：

第一节国房景气指数

自2006年7月国房景气指数攀升到近104点的高位之后，8、9月份出现了连续的微落。国家统计局公布的9月份“国房景气指数”为103.14点，比8月份回落0.17点，比2005年同月上升1.72点，指数的微落说明对房地产行业的宏观调控取得了一定效果。

具体来看，房地产开发投资分类指数为101.72，比8月份上升0.06点，比去年同月上升0.43点；资金来源分类指数为103.55，比8月份下降0.17点，比去年同月上升2.91点；商品房空置面积分类指数为101.94，比8月份上升1.27点，比去年同月上升0.45点；全国土地开发面积分类指数为100.87，比8月份上升0.50点，比去年同月上升5.38点；房屋施工面积分类指数为103.51，比8月份下降0.11点，比去年同月上升0.07点。

2003-2006年9月国房景气指数及主要分类指数走势

注：2006年起“国房景气指数”构成指标采用了新的季节调整方法，历史数据也进行了相应的调整

第二节房地产投资完成额

在监管层逐渐收紧信贷和土地这两道“闸门”，并且加大了对新开工项目和产能过剩项目的清理力度后，城镇固定资产投资增速总体上出现逐渐放缓态势。2006年1-9月，全社会固定资产投资71942亿元，同比增长27.3%，比2005年同期加快1.2个百分点，比2006年上半年回落2.5个百分点。其中，城镇固定资产投资61880亿元，同比增长28.2%，同比加快0.5个百分点，比2006年上半年回落3.1个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资12902亿元，同比增长24.3%，同比加快2.1个百分点，分别比2006年上半年和一季度加快0.1和4.1个百分点，房地产投资增速仍然较快。

2003年1月-2006年9月房地产开发投资完成额及同比增长情况

从供给结构来看，经济适用房投资仍呈下降态势。

2006年1-9月，在全部房地产开发投资中，完成商品住宅投资9076.4亿元，同比增长29.5%；完成办公楼投资578.9亿元，同比增长15.8%；完成商业营业用房投资1541.3亿元，同比增长16.9%；完成其他工程用途类投资1705.9亿元，同比增长10.1%。从各类型房地产投资所占比重来看，住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、4.7%和11.9%。在住宅投资中，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房完成投资408亿元，同比增长10.8%，占整个房地产投资的比重为3.2%，与去年同期相比下降了0.4个百分点，这说明尽管在国家的大力倡导下，各地开始加大投资建设经济适用房的力度，但相对于商品住宅而言，却是远远不够的，房地产市场供给结构与宏观调控的预期目标仍存在一定差距。

2006年1-9月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况

单位：亿元，%

	房地产开发投资		同比增长	比重（以投资总额为100）
	累计	去年同期		累计	去年同期
投资完成额	12902.4	10377.7	24.3	100.0	100.0
按工程用途分：住宅	9016.4	7010.0	29.5	69.9	67.5
其中：经济适用房	408.0	374.0	8.9	3.2	3.6
办公楼	578.9	500.0	15.8	4.7	4.9
商业营业用房	1541.3	1318.2	16.9	11.9	12.7
其他	1705.9	1549.6	10.1	12.3	14.9

从地区结构看，房地产开发商将开发重点向中、西部地区转移。

由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商纷纷从竞争激烈的东部城市转向中西部二线城市开发投资，看准中西部巨大的房地产消费市场。2006年1-9月，东部地区完成投资8297.8亿元，同比增长19.5%，增速低于全国平均水平4.8个百分点；中部地区完成投资2286.0亿元，同比增长36.3%，超过全国水平12个百分点；西部地区完成投资2318.6，同比增长32.1%，超过全国水平7.8个百分点。从各地区的房地产投资增长情况看，1-9月份全国31个省（区、市）中有17个省（区、市）的房地产开发投资增长速度超过全国平均水平，增长居前的地区是福建、吉林、河南、内蒙古、西藏五个省份，同比增长幅度都在40%以上，其中，内蒙古、西藏增速最为强劲，同比增长分别为104.9%和73.0%。以上数据表明，抑制房地产开发投资的过快增长依然是宏观调控的当务之急。

2004年-2006年9月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况

第三节房地产开发企业资金来源

2006年1-9月，全国房地产开发企业到位资金18401.9亿元，同比增长28.5%，增速比房地产开发投资高出4.2个百分点。企业自筹资金6091.7亿元，同比增长23.0%；利用外资259.4亿元，同比增长46.6%。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金及预收款，表现截然不同。

截止到2006年9月末，定金及预收款继续呈现负增长，同比下降3.4%，其占房地产资金来源的比重由去年同期的37.9%下降到28.5%，下降了9.4个百分点。定金及预收款的大幅度下降反映了购房者对国家实施的一系列宏观调控政策抱有心理预期，暂时搁置购房计划，驻足观望。

银行贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。2006年1-9月，房地产开发企业资金来源中国内贷款3939.6亿元，同比增长49.4%，增幅比去年同期提高38.3百分点，所占比重由去年同期的18.4%上升到21.4%，这说明今年以来国家陆续出台的上调银行存款准备金率、提高贷款利率、提高消费信贷首付款比例等紧缩性货币政策并没有对房地产开发资金来源产生实质影响，房地产行业信贷增长依然较高。

2006年1-9月全国房地产开发投资资金来源情况

单位：亿元，%

来源种类	资金来源			比重
	累计	去年同期	同比增长	累计	去年同期
资金来源小计	18401.9	14317.5	28.5	100	100
国内贷款	3939.6	2637.2	49.4	21.4	18.4
利用外资	259.4	177.0	46.6	1.4	1.2
其中：外商直接投资	182.8	103.2	77.1	0.9	0.7
自筹资金	6091.7	4950.7	23.0	33.1	34.6
其中：自有资金	3539.3	2762.5	28.1	19.2	19.3
其他资金	8111.2	6537.3	23.8	44.1	45.7
其中：定金及预收款	5237.2	5420.1	-3.4	28.5	37.9

第四节商品房建筑与销售

一、土地购置与开发面积

2006年1-9月份，全国房地产开发企业累计土地购置面积为24054万平方米，同比减少3.0%，增幅较上年同期下降了6.1个百分点；全国累计完成开发土地面积为16342万平方米，同比增长34.0%，增幅较去年同期增加了34.5个百分点。一面是土地购置面积继续减少，一面是土地开发面积大幅增长，这反映了开发商在无奈‘吐出’土地开发，因为国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快了土地开发的速度，他们的重新开发表明囤积土地的现象正在得到政策的一定遏制。

2004年-2006年9月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况

二、商品房施、竣工面积

2006年1-9月，全国商品房累计施工面积163273万平方米，同比增长18.9%，增速较2005年同期加快0.3个百分点；其中，商品住宅累计施工面积127291万平方米，同比增长19.6%，增速较2005年同期加快0.6个百分点。但是，由于正在审批的项目因套型结构调整而延期开工，导致商品房新开工面积环比下降，因而影响了商品住房的后续供应，1-9月全国累计完成房屋竣工面积22014万平方米，同比增长8.7%，与2005年同期相比增速下降11个百分点，比二季度下降11.7个百分点。其中商品住宅竣工面积18094万平方米，同比增长9.1%，增速较2005年同期降低9.5个百分点，与二季度相比增幅降低9个百分点。

2005年-2006年9月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况

2005年-2006年9月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况

三、商品房销售面积与销售额

2006年1-9月份，全国商品房销售面积为35883.3万平方米，同比增长10.5%，与去年同期相比增幅下降了12.5个百分点，与上半年相比增幅下降6.0个百分点；其中，销售住宅销售面积为32320.7万平方米，同比增长10.9%，占全部商品房销售面积的比例为90.0%，表明当前房地产市场需求仍以自住需求为主。1-9月实现商品房销售额为12415.3亿元，同比增长18.0%，与去年同期相比增幅下降15.8个百分点，与上半年相比增幅下降6.5个百分点；其中，销售住宅10346.8亿元，同比增长17.8%，增幅同比下降17.1个百分点。商品房销售量下降说明中央政府连续出台的以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策日见严厉，在一定程度上导致了市场观望情绪渐浓。

第五节商品房空置情况

截至2006年9月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长11.7%。其中，空置商品住宅6591万平方米，同比增长9.7%，这一数字仍然维持居高不下的状态。空置面积没有大改观的原因主要是市场上需求与供给的不匹配造成的，开发商开发产品与消费者需要的户型不一致。虽然近期房地产各项宏观调控政策都强调要调整住房供应结构，加大普通商品房及经济适用房的投资规模，但房型投入市场需要一年到一年半的周期，考虑到当前已建户型是去年的开工项目，因此本轮调控的效果在空置率上可能明年才会显现。

第六节房屋销售价格

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。

1、新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，涨幅比上月低0.8个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月高0.1个百分点。分类别看，与去年同月比，经济适用房、高档住房和普通住房销售价格分别上涨1.9%、7.0%和6.3%，涨幅分别比上月低2.2、1.3和0.3个百分点；与上月比，高档住房销售价格上涨0.8%，涨幅比上月高0.3个百分点，普通住房销售价格上涨0.3%，涨幅比上月低0.1个百分点，经济适用房销售价格上涨0.2%，涨幅与上月持平。分地区看，与去年同月比，涨幅较大的主要城市包括：厦门11.4%，深圳10.6%，北京10.3%，福州10%，成都8.9%和广州8.7%等；下降的城市有3个：上海2.3%，昆明0.7%和丹东0.5%。与上月比，涨幅较大的主要城市包括：烟台2.6%，南昌1.4%和桂林1.2%等；价格下降的城市有8个，主要包括：遵义1.4%，兰州0.9%，温州0.2%，海口0.1%和呼和浩特0.1%等。

2、二手住房销售价格同比上涨4.9%，涨幅比上月高0.4个百分点；环比价格与上月持平，涨幅比上月低0.3个百分点。与去年同月比，涨幅较高的主要城市包括：大连13.7%，深圳12.3%，北京10.1%，郑州10.1%和宜昌9.6%等；北海、长春2个城市有所下降。与上月比，涨幅超过1%的有22个城市，主要包括：福州2.4%，沈阳2.2%，成都1.8%，西安1.7%，厦门1.6%和北京1.5%等；环比价格下降的城市有14个，主要包括：贵阳3.5%，郑州1.9%，深圳0.3%，广州0.2%和南京0.2%等。

3、非住宅商品房销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月高1个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比上月高0.1个百分点。其中，与去年同月比，办公楼、商业娱乐用房销售价格分别上涨5.6%和4.9%，涨幅比上月分别低2.6和0.2个百分点；工业仓储用房销售价格上涨0.5%，涨幅比上月低1.4个百分点。

2006年6月70个大中城市房屋销售价格指数

	地区	房屋销售价格指数		新建商品住房价格指数		二手住房价格指数
	地区	同比	环比	同比	环比	同比	环比
1	全国	105.8	100.7	106.6	100.8	104.9	100.6
2	北京	110.1	101.5	111.2	101.2	109.4	102.9
3	天津	106.9	100.7	107.4	100.6	106.3	101.0
4	石家庄	104.0	101.0	104.1	100.7	104.5	101.3
5	太原	104.4	100.5	104.4	100.9	103.9	100.3
6	呼和浩特	109.9	99.8	110.4	100.0	109.5	98.5
7	沈阳	106.0	99.6	107.1	99.3	105.3	100.2
8	大连	109.9	101.2	108.9	101.5	116.5	100.2
9	长春	101.5	99.9	102.2	99.8	100.9	100.0
10	哈尔滨	103.5	100.4	103.8	100.3	103.8	100.4
11	上海	97.4	100.1	94.6	100.1	102.0	100.2
12	南京	102.8	99.8	103.4	100.2	102.6	99.3
13	杭州	102.6	100.0	102.2	100.0	101.6	100.5
14	宁波	102.1	100.7	102.3	100.7	101.9	100.6
15	合肥	101.3	100.3	100.4	98.9	102.7	103.1
16	福州	106.8	101.6	109.3	102.7	103.5	99.3
17	厦门	108.3	102.5	111.1	104.0	103.6	101.6
18	南昌	107.4	101.4	107.1	101.2	109.6	101.9
19	济南	103.5	100.1	103.2	100.1	104.6	100.3
20	青岛	106.7	100.5	107.0	100.5	105.9	100.6
21	郑州	104.9	100.2	103.8	100.3	111.0	99.5
22	武汉	101.7	100.1	102.0	100.1	101.2	100.2
23	长沙	106.8	100.8	107.3	99.9	104.8	102.0
24	广州	107.8	101.0	110.0	100.7	104.5	101.2
25	深圳	114.6	101.2	114.6	100.9	116.2	101.2
26	南宁	104.8	101.5	105.6	101.6	101.9	100.7
27	海口	103.7	100.6	105.7	101.0	97.8	99.7
28	重庆	102.8	100.2	103.2	100.1	103.3	101.6
29	成都	106.4	100.8	108.2	101.0	103.3	100.8
30	贵阳	103.5	98.5	106.3	100.8	108.1	102.9
31	昆明	101.8	100.6	102.8	101.1	100.7	99.8
32	西安	103.9	100.7	104.0	100.8	104.4	100.1
33	兰州	104.4	99.9	104.6	100.0	102.2	100.0
34	西宁	103.2	101.4	103.2	100.8	104.3	102.5
35	银川	102.3	100.2	102.1	100.0	103.6	100.0
36	乌鲁木齐	101.6	101.4	100.7	100.9	104.0	103.6
37	唐山	106.0	101.0	106.8	101.2	107.1	101.3
38	秦皇岛	104.7	100.2	105.8	100.4	105.0	100.0
39	包头	109.7	101.0	110.3	100.5	109.4	101.0
40	丹东	102.5	100.2	100.6	100.8	107.5	100.4
41	锦州	100.1	100.1	99.5	99.1	101.2	101.8
42	吉林	105.2	100.3	105.9	100.2	104.8	100.4
43	牡丹江	102.2	99.9	101.9	101.4	107.4	97.9
44	无锡	104.7	100.5	103.3	100.3	102.5	100.6
45	扬州	103.9	99.9	104.5	100.1	102.7	99.4
46	徐州	105.8	100.6	108.0	100.6	102.5	100.0
47	温州	101.6	100.3	100.1	100.0	103.0	100.5
48	金华	101.0	100.0	100.9	99.9	100.9	99.9
49	蚌埠	104.6	100.8	105.5	101.2	100.9	99.1
50	安庆	108.2	101.6	109.9	102.4	104.9	100.2
51	泉州	106.1	100.2	106.9	100.2	106.1	100.5
52	九江	105.6	101.5	105.9	102.5	106.3	101.0
53	赣州	105.8	100.8	105.4	100.6	106.9	100.8
54	烟台	105.5	100.5	107.2	100.7	104.2	100.0
55	济宁	104.6	100.2	104.8	100.3	103.8	99.4
56	洛阳	103.5	100.7	104.0	100.7	101.0	98.8
57	平顶山	104.6	100.0	105.1	100.0	101.5	100.0
58	宜昌	105.8	100.4	106.4	100.4	107.1	101.1
59	襄樊	107.4	102.1	108.5	101.3	105.5	103.5
60	岳阳	103.8	100.3	104.5	100.4	102.8	100.3
61	常德	103.6	99.4	104.0	99.1	101.0	100.2
62	惠州	101.5	100.7	102.4	101.1	100.5	100.5
63	湛江	103.8	100.8	102.4	100.0	109.0	103.9
64	韶关	105.9	101.1	107.1	101.7	105.1	100.4
65	桂林	103.7	100.0	104.7	100.0	101.9	100.0
66	北海	101.0	99.6	102.1	99.9	99.4	98.3
67	三亚	102.1	100.1	102.4	100.1	101.6	100.0
68	泸州	107.1	100.9	110.7	102.2	105.0	100.6
69	南充	107.7	100.3	111.3	100.5	109.2	100.2
70	遵义	103.3	101.9	103.7	102.1
71	大理	101.2	100.4	102.0	100.6	99.3	100.0