上海市别墅市场(可行性分析报告)

第一节 别墅概述

一、别墅的定义

别墅（Villa或Cottage）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。中国人的别墅概念跟欧美发达国家有很大的不同。国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，卖给中国的富豪阶层，而这样的独立住宅在国外叫house，是卖给普通阶层的,一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。而在国外称为villa或者Luxuryhouse的顶级豪宅或者庄园类的豪宅，才是真正卖给富豪阶层的,这类别墅是请顶级建筑师专门设计的。中国所谓的别墅在形式上大多数是借鉴国外洋房：诸如罗马花园、西班牙风情、英国小镇等眼花缭乱的称谓和风格，一个心思想模仿欧洲贵族那样的生活，结果是常常搞得比西方人还西方，既不是House，也不是Villa；多数是带Villa色彩的House，或者带有一定House功能的Villa。国外的House与Villa，是截然分开的。House的概念属于柴米油盐酱醋茶的现实生活，Villa的概念是属于浪漫生活。

密度不再是Villa与House的区别，由于在欧美国家主体产品都是低密度的独立住宅，大多数人都这样住。是经过数十年产品标准化的发展形成的，是大工业体系的一部分。由于中国存在高层建筑，那么对中国人而言低密度是高档的。出现了这样的等式：低密度高档别墅。而真正意义的别墅是根据业主的需求量身定做的，请建筑师设计的，所以主要区分是在于是工业化产品，还是量身定做的产品，不能把两者混为一谈。温榆河畔的英才国际村是按不成品做的，是按照业主的需求，经过与设计师不断的沟通共同设计的“创作品”。

二、别墅的分类

按照目前在市场上别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

1、独栋别墅

独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。独栋别墅的私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。

2、联排别墅

联排别墅是TOWNHOUSE比较常见的一种体现形式，在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。现在的联排别墅表现为每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢三层或小于三层的单户别墅并联组成的，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。而且比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。户型设计丰富而前卫，有特色。

3、双拼别墅

它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排、独栋对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，加强了户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境。

双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

4、叠拼别墅

它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，为达到建筑群整体感更强的特点，以4个单元的体量进行拼接，将这4个单元的外立面、屋顶造型等，按照一栋独立式住宅的立面效果进行整体考虑。这种开间与联排别墅相比，独立面造型可以更丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。它的稀缺性、私密性较单体别墅要差，布局则比联排别墅更为合理；而且，一、二层产品具有“接地”特色，拥有独立花园，足不出户就能享受到回归自然田园的快乐；三、四层产品具有“透天”特色，架空造型楼梯直接入户，大面积屋顶平台，为赏风观景提供了绝佳的场所。因此这种别墅虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。

5、空中别墅

空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅全景观的基本要求。这种建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。另外，它的挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。目前这类产品主要存在于成熟的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。

三、别墅的特点

别墅住宅有下列一些特点：

1、建筑布局新颖别致

别墅的排列一般都是随着地形特点进行顺势布局，由于大部分的地形呈现不规则状，因此别墅的排列大多不是一个朝向，别墅的布局亦呈不规则排列。况且，即便是相对比较方正的地形，现在亦很难见到规则排列的楼房。由于受西方建筑文化的影响和人们求新求异心理的驱使，建筑布局越来越复杂，而整齐划一的布局则往往被看成是死板、没有创意。

2、形状颜色五行相生为佳

别墅的形状包括建筑本身的形状和周围能够看到的其他建筑的形状。形状的好坏对居住者会有不同的影响，比如外方内圆的形状，也就是有一个比较方整的庭院，内部的建筑呈圆形，在五行上形成土生金的格局，这样的别墅就会对居住者起到旺财旺运的作用。如果主楼就象是一座墓碑，而在前面的裙楼上方有一个半圆型的建筑，看上去就象是一座坟墓，象这样一座建筑，阴气会比较重，而在里面居住的人，健康也肯定会受到不利的影响。另外，位于对面的其他别墅的形状也应该注意。如果住宅的前方有形状不好的建筑或物体，就会产生不好的气场，破坏自家的风水，影响家人的运势。

除了形状之外，别墅的颜色也非常重要。别墅与周围建筑颜色是不是五行相和、相互协调，都很有讲究，如果周围建筑的颜色在五行上克制别墅的颜色五行则不利，相反，生助别墅的颜色五行就有利。

3、山石景观助运旺气

俗话讲“山旺人丁，水旺财”，现在很多住宅别墅，出于美化环境和风水方面的考虑，在景观的布置上会做一些人造景观，在适合的卦位上建造假山或雕塑，能起到催旺宅气的作用。比如庭院开阔的别墅，在乾位的假山和石景能使别墅里的老人健康长寿，在震位的假山和石景能助宅内长子早日成才，如在巽方建造个假山和凉亭，对宅主的文印仕途会有意外的帮助，也有助于别墅里正在读书的孩子们在学业在大有进步。

4、水景植物聚气生财

在风水上讲，水有界气、止气、蓄气的作用，也是风水催财的主要工具。房子四周的水有几种形式，一是朝水，即当面迎朝之水；二是环抱水；三是横水，即水从前面平行流过；四是斜流水；五就是反弓水。上述几种水，除了反弓水之外，其他几种水一般都被看作是好的。但是，事情都不是绝对的，同样是一处水景，由于处于四周房子的不同位置上，它的作用也不一样，对四周房子所产生的影响也有很大的差别，有吉有凶。

无论是滋养生命、提升活力，还是招引财气、启迪智慧，水的作用都是不可替代的。水的力量极为强大，滋养生命，寓刚于柔，既有观赏价值，也有环保价值，甚至可以调控温度。

四、影响别墅品质的因素 分析

1、技术

这个技术只跟历史、经济有关，跟区域没有关系，即使技术水平再高，也是哪个地区都可以运用的，跟南方、北方没有关系。

2、室内空间

这跟人的居住习惯、生活方式有关，这方面的要求也不会体现在南北方的差距上。厅、房、卧室、卫生间、厨房等，应该有什么样的配比关系就有什么的空间关系，与地域无关，不是南方人就喜欢小厅，北方人就喜欢大厅。

3、半室外空间

通常指有顶但没有墙的空间，包括雨棚、敞廊、回廊、敞厅。半室外空间可以体现出南北方的差异。在北方地区，由于气候寒冷，所以，别墅的半室外空间就非常少；而南方就更能凸显其半室外空间的优势，如可以做出各式各样具有不同空间体验的半室外空间，而且往往这个半室外空间能成为别墅一个亮点、卖点。

4、纯室外空间

包括两部分，一部分是附著于建筑主体上的室外空间，包括常见的露台、阳台；另一部分是室外庭院。露台，阳台对于南北方来讲，有各自的优势和劣势，应该说旗鼓相当，北方冬天不好用，南方夏天不好用；而室外庭院部分，从常理上讲，南方四季如画，红花绿树，而北方四季分明加上北方水资源的缺乏，造成现在南、北方地区在自然环境上的不平衡，所以，通常意义上讲，北方的庭院不如南方的庭院。因为，北方本来不缺乔木，灌木等，而由于现在多是不毛之地了，很难在短时间内成形；而南方，本来环境就好，加之水分充足，所以在短时间内就可以把绿化做好，哪怕是新建的小区，通过移植，也可以在较短时间内完成社区的整体绿化。

第二节 别墅市场需求特征 分析

一、别墅认知 分析

1、选择别墅条件 分析

所有被访者都认为别墅必须具有：

别墅具备基本因素