北京房地产发展环境分析(可研范文)

可研报告2018-09-12 09:27:20来源：

第一节 2008年我国宏观经济分析

一、2007年我国宏观经济回顾

1、2007年宏观经济运行分析

2007年，国民经济保持平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。

初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点;第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点;第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。

1）农业生产继续稳定发展，粮食再获丰收

2007年全年粮食总产量达到50150万吨，比上年增产350万吨，增长0.7%，成为历史上第4个高产年，这是1985年以来我国粮食生产首次实现连续4年增产。其中，夏粮产量11534万吨，比上年增长1.3%;早稻3196万吨，与上年基本持平;秋粮35420万吨，比上年增长0.6%。

2）工业生产增长加快，企业效益提高

2007年全年规模以上工业增加值比上年增长18.5%(12月份增长17.4%)，加快1.9个百分点。其中，国有及国有控股企业增长13.8%;集体企业增长11.5%;股份制企业增长20.6%;外商及港澳台投资企业增长17.5%。重工业增长19.6%，轻工业增长16.3%。规模以上工业企业产销率达到98.1%。

2007年1-11月份，全国规模以上工业实现利润22951亿元，比上年同期增长36.7%，增幅同比上升6.0个百分点。39个工业行业全部实现盈利。其中，交通运输设备制造业增长68.7%，专用设备制造业增长61.4%，化工行业增长51.5%，煤炭行业增长49.1%，钢铁行业增长47.2%，电力行业增长39.0%。

3）固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快

2007年全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。其中，城镇固定资产投资117414亿元，增长25.8%，加快1.5个百分点(12月份16809亿元，增长19.6%);农村固定资产投资19825亿元，增长19.2%。在城镇投资中，分产业看，第一产业投资1466亿元，比上年增长31.1%;第二产业51020亿元，增长29.0%;第三产业64928亿元，增长23.2%。分地区看，东部地区投资比上年增长21.0%，中部地区增长34.0%，西部地区增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，加快8.4个百分点。

4）市场销售增长较快，增速呈现逐步提高的态势

2007年全年社会消费品零售总额89210亿元，比上年增长16.8%，提高3.1个百分点(12月份9015亿元，增长20.2%)。分城乡看，城市消费品零售额60411亿元，增长17.2%，加快2.9个百分点;县及县以下消费品零售额28799亿元，增长15.8%，加快3.2个百分点。分行业看，批发和零售业增长16.7%，住宿和餐饮业增长19.4%。限额以上批发和零售业大类商品零售中，石油及制品类、汽车类、建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和音像器材类、服装鞋帽、针纺织品类、化妆品类、体育娱乐用品类均增长20%以上。

5）消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多

2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点(12月上涨6.5%)，其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品价格上涨12.3%，拉动价格总水平上涨4.0个百分点;居住价格上涨4.5%，拉动价格总水平上涨0.6个百分点。在食品价格中，粮食上涨6.3%，肉禽及其制品上涨31.7%，蛋上涨21.8%。其余商品价格有涨有落。全年商品零售价格上涨3.8%(12月份上涨5.6%)。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%(12月份上涨8.1%)。工业品出厂价格上涨3.1%(12月上涨5.4%)。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。

6）对外贸易快速增长，外商直接投资继续增长

2007年全年进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%，回落0.3个百分点。其中，出口12180亿美元，增长25.7%，回落1.5个百分点;进口9558亿美元，增长20.8%，加快0.8个百分点。进出口相抵，贸易顺差2622亿美元，比上年增加847亿美元。全年实际使用非金融机构外商直接投资748亿美元，比上年增长13.6%。年末国家外汇储备余额达到1.53万亿美元，比上年增长43.3%。

7）居民收入快速增长，就业增加较多

2007年全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%，加快1.8个百分点。农村居民人均纯收入4140元，比上年增长15.4%，扣除价格因素，实际增长9.5%，加快2.1个百分点。年末居民储蓄存款余额172534亿元，比上年末增加10967亿元。全年城镇新增就业1204万人，比上年多增加20万人;年末城镇登记失业率为4.0%，比上年末回落0.1个百分点。

8）货币供应量增长较快，贷款增加较多

2007年12月末，广义货币(M2)余额40.3万亿元，比上年末增长16.7%，回落0.2个百分点;狭义货币(M1)余额15.3万亿元，增长21.0%，加快3.5个百分点;流通中货币(M0)余额30334亿元，增长12.1%，回落0.6个百分点。金融机构人民币各项贷款比年初增加36323亿元，比上年多增4482亿元。各项存款比年初增加53878亿元，比上年多增4599亿元。全年投放现金3262亿元，比上年多投放221亿元。

二、2008年中国宏观经济发展预测

1、经济增长：结构趋于协调

总体来说，2008年消费、投资、出口将继续保持较高增长，需求结构更加协调。

消费方面，连续多年宏观经济景气较旺、居民收入增长较快、消费结构升级等基本因素，决定了2008年我国消费品市场销售增长率仍将保持高位。此外，2008年奥运会在我国举行，也将会对国内市场销售产生“奥运景气”推动作用。

投资方面，促使投资保持较高增速的基本因素依然存在，与此同时，2008年投资增长也面临一些限制因素：实际利率水平上升、房贷新政、高能耗产品出口限制政策等。综合分析，2008年投资增速仍在偏快区间运行，控制投资过快增长依然是宏观调控的重要任务之一。

出口方面，贸易保护主义重新抬头，针对中国的贸易摩擦增多，美国经济不确定性增大，国内2007年密集出台的控制出口过快增长和调整外贸结构的政策效果在2008年进一步明确显现，人民币升值步伐有所加快，各方面生产要素成本逐步提高，2008年我国出口增长将呈减速态势。

2008年，国际经济环境存在一些不确定因素。首先是美国次级贷危机究竟会对美国和世界经济产生多大影响，尚难以估计。其次，近期国际油价出现较大幅度的上涨，总体上不利于我国经济和出口的增长。

2、货币政策：多种手段紧缩

中央经济工作会议定调，2008年货币政策从紧。央行最近一次性提高法定存款准备金率一个百分点，拉开了货币政策从紧调控的序幕。总体来讲，2008年从紧的货币政策预计主要包括：继续提高法定存款准备金率和利率，调控信贷规模和结构等。

2008年的调控，央行应更多使用利率手段。长期的、深度的负利率一定会给金融市场造成混乱。提高利率，要破除两个似是而非的观点：一是提高利率对人民币升值造成进一步的压力。实际上，利率与汇率相关性比较低。对国际资本而言，是否投资中国金融市场，比较的不是中美两国的利率差，而是金融投资收益率的差别。如果提高利率这个金融市场基础价格，会降低房地产等资产收益率，抑制国际资本流入中国。因此，提高利率不仅不会对人民币升值造成压力，反而会对人民币汇率产生向下拉的作用。二是我国的企业对利率不敏感，利率调控效果不明显。实际上，从银行的具体实践可以看出，作为市场主体的企业目前对利率非常敏感。

2008年，在货币政策执行上，要保持前瞻性和主动性，注重预调和微调，调控重点从之前的供给调控转向需求调控。2008年人民币新增贷款应控制在3.2万亿元左右，从总量上真正体现从紧的控制力度。在利率调控上，要从国内经济运行需要出发，不能囿于中美利差的限制，有必要选择自主加息，来消除负利率，使利率水平不断趋近均衡利率。另外，职能部门应加强政策协调和信息共享，密切关注短期资本流动的新动向，形成监管合力，摸清境外资金流入国内股市、房市的渠道、方式和规模，防范投机资本的冲击。

3、财政政策：稳健并调整着

近年的中央经济工作会议都明确提出实行稳健的财政政策，但实际操作中存在稳健不足、实际偏松的现象。2008年财政政策应该真正回到稳健的轨道上来，财政建设投资支出要严格控制新上项目，特别要从严控制各级政府楼堂馆所项目建设重新抬头。应出台严厉政策控制地方财政实际上的“赤字”规模，对政府负债经营城市建设的做法加以规范管理，控制政府投资扩张势头。

4、价水平：防通胀有压力

在这轮物价上涨中，食品涨价的幅度最大。分析食品涨价，各类农产品的涨价原因各自不同。粮食生产成本大约上升6%～8%，与粮价上涨幅度大约相当，可以判断粮价上涨基本上是成本推动。猪肉涨价主要是生产周期波动导致。食用油涨价主要是需求迅猛增加，随着人们生活水平的提高，从2000年到2006年我国食用植物油需求整整翻了一番。值得注意的是，我国现在食用油的原料生产只能满足一半的国内需求，大量进口就要受到国际市场因素的影响。2007年，我国出台了一系列补贴措施扶持粮食、油料、生猪、奶牛的生产，效果将会逐步显现。

从趋势来看，考虑到资源等基础产品的价格上涨将推动农产品生产成本上涨，农产品非农用途的需求增加，以及农产品价格受国际因素影响越来越大等，农产品难以恢复到原来的价格水平。

5、楼市调控：力度在加大

最近，央行明确了房贷新政中第二套房的标准。房贷新政提高第二套房首付比例和利率，调控效果明显，最近一些城市房价已经开始调整。实际上，投资买房已是习惯性投资行为，往往不只买两套，而在四五套以上。如果2008年住房贷款首付比例进一步提高，效果将会更明显。

6、股市调整：走强有资金保证

从股市的资金面来看，虽然最近两个月市场大幅调整，但资金撤出股市，并没有回到银行体系，这说明资金还在等待新的投资机会。目前，A股流通市值8万多亿元，储蓄存款中居民存款可以投入股市的大约五六万亿元。如果这些钱进入股市，股指可能进一步走高。从历史来看，股市泡沫的刺破，主要因利率问题。东亚一些国家和地区正利率达到3%，股市开始下跌。当然，中国股市的调整有自己特殊的原因。

7、节能减排：关键年里打响攻坚战

2008年是完成“十一五”节能减排约束性目标的关键一年，节能减排在各级政府工作中的分量会更加凸显，这场攻坚战已经打响。2008年宏观调控任务很重，政府在节能减排方面必须发挥主导作用。

决定能源使用者行为的关键因素是能源产品的价格。目前，资源价格形成机制不完善是节能减排进展相对缓慢的原因之一。采取税收、价格等市场手段是完成“十一五”节能目标的关键。

2007年下半年以来，各地方政府就节能减排指标的完成立下了“军令状”，并由当地第一把手直接负责，实行一票否决制。“经济手段+行政手段+官员政绩考核”，多管齐下，推动力量非常巨大，节能减排工作会在2008年得到更为积极和有效的推广和落实。

三、2008年中国经济增长趋势预测

1、经济增长走势分析与预测

我们对2008年宏观经济发展的基本判断是：国民经济将继续保持11%以上的高位增长，从季度和年度增长来看，经济正在达到或接近周期性繁荣的顶部区域(经济增长从年度上讲最高点可能是2007年，从季度上最高点可能是2008年上半年)，08年下半年或后年很可能进入温和调整期。其有三大理由：

2003-2007年CPI增长与PPI的两波增长比较

一是消费增速明显加速是经济增长周期处于中部(繁荣期顶部区域)的一个重要信号。这是因为随着人们对经济增长信心的增强及前期收入的快速增长，人们开始扩大消费，即经济扩张由投资转向消费(投资增长仍处于高位)，因此，经济增长将处于周期性最繁荣的区间。80年代的两次周期和90年代上半期的一次周期都是这样(见上图)。当消费增长达到顶点时，投资增长便会明显回落，经济增长也随之回落。这次繁荣持续的时间比以前任何一次都长，主要是由于国内消费结构升级与产业发展进入一个全新的阶段及与世界经济景气重叠而导致的投资与出口的持续性“双扩张”。

1979-2007年GPD缩减指数和CPI年度增长率变化趋势

1983-2007年GDP增长与投资和消费增长的周期关系

二是物价增长进入第二波上升，其中价格增长的结构变化最引人关注，显示经济周期中增长率变化的信息。当前这波价格增长的特点是CPI加速而PPI减速、生产资料价格放慢而生活资料价格加快，这是经济处于扩张期后期的基本特点(以上两图)。两波价格上涨中生产资料价格的不同走势可能意味着经济周期中增长率阶段性变化正在酝酿中。

三是预计国内房地产在2008年下半年后将进入适度调整期，将使投资增长有所减速。另外，受出口政策调整的影响及世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将起到一定的抑制作用。

GDP增长的高位走平主要是源于周期性的因素及人们对奥运会后房价预期的一定变化，当然还有世界经济增长周期的变化的影响。预计2008年我国GDP可望突破28万亿元，增长11%，其中上半年超过11%，下半年会有所回落。工业增加值的增长率受出口放慢的影响将会有所回落，但受国内消费旺盛的支撑，将继续保持高位增长，预计增长17.5%。为了与以前经济增长目标保持一致，国家对GDP增长的预期目标仍设定为8%。

2、物价增长走势分析与预测

2007年以来我国物价上涨进入2002年以来的第二个上升期。二季度全国居民消费价格指数(CPI)同比增长3.6%，比一季度加快0.9个百分点，比上年同期加快2.2个百分点，三季度继续加快，特别是7月和8月CPI增长分别上升到5.6%和6.5%的相对高位，引起了社会对未来发生通货膨胀的担忧。我们认为，此轮物价加速上涨，不是一种内在的长期趋势，而是由于部分粮油及肉类产品阶段性的供应紧张而形成的价格“扰动”，不会对未来造成明显的通货膨胀压力。

2008年物价继续加速上升的可能性较小，这有两个原因：一是像2003年至2004年的物价上涨一样，目前推动物价大幅回升的主要原因是食品价格，本轮经济周期以来，除食品类的核心通货膨胀率一直在1%上下窄幅波动，今年核心通胀率仅为0.7%，这说明经济增长的内在通货膨胀的压力不大。推动食品价格上涨的农产品涨价带有恢复性质，原因是短期性的供求不平衡；而且，我国农产品的供应是完全有保障的，猪肉的缺口持续时间也不会太长。我们认为，此波物价上涨的走势在性质上与2003年至2004年相似，持续性不强。2003年10月食品价格增长首次突破5%(5.1%)，持续了13个月，成为导致CPI短期内快速上涨的主要原因。这次物价上涨也是源于食品价格的明显上升，2006年12月食品价格再次突破5%(5.8%)，目前已持续了9个月，预计还会持续一段时间。二是在现阶段的增长环境中，流动性过剩与货币供应量的持续偏快增长难以传导到CPI上。多年来，我国货币供应量M2都保持了17-19%快速增长水平，去年以来虽然M1增速明显加快，这反映了流动性过剩问题日趋严重，但由于实体经济中绝大多数产品并不存在供不应求的情况，相反是多数产品处于供过于求的状态，结果，流动性过剩问题冲击的不是物价(CPI)，而是资产价格，导致房地产与股票价格的明显上升，并加剧投资需求的膨胀(投资的膨胀在经过一段时间后会通过增加产能抑制产品价格上涨)，即近阶段货币供应量增加或流动性过剩与CPI关系较弱。物价上涨的主要原因不在货币方面，这是我们对近期物价增长走势比较乐观的原因。

从长期物价增长走势看，我国现阶段发生高通货膨胀的可能性也较小，经济增长与通胀的组合仍然是“高增长低通胀”，这是新一轮经济增长周期的一个最基本特征。2004年GDP增长10.1%，CPI增长3.9%，2005年和2006年GDP增长10.4%和11.1%，CPI则仅增长1.8%和1.5%。08年上半年GDP增长11.5%，CPI增长3.2%，预计08年全年GDP增长11.5%，CPI增长4.3%。相对于GDP增长，目前CPI增幅依然较低，处于可承受的增长区间。而且，从经济增长的周期性变化看，目前经济增长正处于或已经达到繁荣期的顶峰区间，明年下半年或后年的经济增长极可能出现周期性回落，这对物价增长将形成下压作用。

因此，预计08年物价增长将像2005年一样，趋于回落。预计CPI增长3.5%左右，宏观调控的目标可定为不超过4%。

3.、出口增长与国际收支平衡的预测

在所有宏观经济增长变量中，出口增长特别是贸易顺差的预测是最难的。影响因素太多，而且许多因素是相当不确定的。预计2008年出口增长将是回落的，主要是出口政策调整的效果所逐步显现。这在今年8月份的出口增长中已有所表现。8月份出口总额为1113.6亿美元，增长22.7%，比1-7月放慢5.9个百分点，比7月份大幅回落11.5个百分点，这显示了7月份开始实施的出口政策调整的积极影响。另一个可能导致出口增长回落的因素是美国经济增长受次级债危机的影响将趋于放慢。次级债危机的影响将会继续深化，但不会导致美国经济进入明显的衰退或萧条，不过，会使经济持续一段时间处于相对低位增长，这对世界经济景气和外部对我国出口需求将产生一定的负面影响。自2006年以来，出口最重要的支撑因素是国内工业产能释放所产生的“外推效应”，如2006年受钢材产能大量释放及国内需求放慢的影响，我国钢材贸易由净进口转为净出口，2006年净出口额为2450万吨，2007年上半年则达到2510万吨，全年钢材净出口预计将超过5000万吨，而最近几年我国新增钢铁产能为7000-8000万吨，即70%的新增产能是通过出口增长来消化的。预计2008年出口的这种“外推效应”会继续加大。我国外贸出口政策调整在相当程度上是抑制这种“外推效应”过大。受以上“两减一增”因素的影响，预计2008年出口增长将回落到20%左右。贸易顺差将继续有所扩大，但增幅明显放慢。预计2008年贸易顺差为3084亿美元，增长20%。

四、2008年中国宏观经济政策取向预测

2008年宏观调控的总体任务是坚持好字优先，努力实现速度质量效益相协调、消费投资出口相协调、人口资源环境相协调，最终实现全面协调可持续发展。宏观调控的首要任务有二，一是继续“防止经济增长由偏快转为过热”，二是“防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。为此，2008年将在保持政策基本连续性的同时，首次实行稳健的财政政策和从紧的货币政策的政策搭配，并与适当的行政和法律调控手段有机结合，借以实现控制总量与结构优化的双重政策目标。

1、实行从紧的货币政策，继续加强流动性管理

2008年，货币政策仍将是总量调控的主要手段，实行从紧货币政策的首要目标仍是严格控制货币信贷总量和投放节奏。预计2008年仍将对商业银行信贷规模实行一定限制，并有继续分若干次提高存贷款基准利率和存款准备金率的可能性，但利率杠杆将更注重引导公众通货膨胀预期，加息和提高存款准备金率的力度将低于2007年。

其次，由于外贸顺差和外汇储备增长导致流动性过剩的形成机制仍不太可能有根本改变，因此央行将继续通过公开市场操作等多种手段加强流动性管理，特别存款、差别存款准备金率及定向央行票据等结构性手段的使用频率有可能显著增加，以特别国债为操作载体的对冲力度将继续加强。

第三，进一步提高政策的连续性，继续调整和优化信贷结构，加大对“三农”、就业、助学、中小企业、消费等经济社会发展薄弱环节的信贷支持。

第四，继续按照主动性、可控性、渐进性的原则，完善有管理的浮动汇率制度，更大程度地发挥市场供求的作用，增强人民币汇率弹性，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。预计2008年人民币对美元汇率有望进一步升值，人民币对包括美元在内的主要货币的浮动空间将继续扩大，人民币有效汇率水平将成为汇率政策的重要参考目标。

2、改善财政政策在促进经济结构调整和区域协调发展方面的功能，构建公共财政框架

近年来财政收入始终保持了较高的增速，预计2007年中央财政总收入可完成28432亿元，比年初预算超收4011亿元。财政收入的增长和积累为财政政策更好地履行其结构调整和协调发展功能、构建公共财政框架提供了条件。2008年财政政策的主要目标是促进经济结构调整和区域协调发展，改善“民生”并努力扩大消费需求对经济增长的贡献度。具体将在以下几个方面着力：

一是继续加大转移支付力度，提高个人所得税起征水平，扩大中低收入居民的消费需求；

二是加大对经济社会中的薄弱环节和公共产品的投入，大幅增加对社会保障、医疗卫生、创业型就业、教育、住房保障、生态环境治理等方面的支出；

三是加大“三农”投入，大幅度地增加粮食直补、农资综合直补、良种补贴和农机具购置补贴，健全粮食风险基金政策，继续实施粮食最低收购价政策，适当提高稻谷最低收购价；

四是进一步调整出口退税率和进出口关税税率，调整进出口产品结构。

3、以资源价格改革为核心，通过行政法律手段推动节能减排和节能降耗

高耗能产业的快速增长是近年来投资扩张和贸易顺差扩大的根源之一，而资源价格偏低是其加速扩张的根本动因之一。2008年，我国节能减排和节能降耗的形势依然严峻，对高耗能、高污染以及资源性产品等“两高一资” 行业的调控将继续成为实现经济结构调整和可持续发展的关键所在。为此，政府在节能减排和节能降耗方面将发挥更多的主导作用。

一是继续推动资源价格改革。科学制定资源性产品成本的财务核算办法，把矿业权取得、资源开采、环境治理、生态修复、安全设施投入、基础设施建设、企业退出和转产等费用列入资源性产品的成本构成，并完善资源开发生态补偿机制。

二是实施一系列有利于节能减排的价格、财税、金融等激励政策，并继续落实节能目标责任制和评价考核体系，节能减排目标的完成情况将作为“检验经济发展成效的重要标准”。

三是制订和实施促进节能减排的市场准入标准、强制性能效标准和环保标准，并以此为基础加大重点行业和重点领域淘汰落后生产能力的力度，加大加快企业节能发电等先进适用技术推广应用，有效遏制高耗能、高排放行业过快增长。

4、继续控制固定资产投资过快增长，严格控制新开工项目

首先，将继续严格执行市场准入标准，从严限制高耗能、高排放行业新上扩能项目。其次，严格执行投资项目新开工条件，有可能继续提高投资项目资本金比例。第三，继续加强土地调控。切实控制对高耗能高污染行业建设项目的供地；认真执行禁止类、限制类项目用地的规定，抓紧完善和严格执行节约集约用地标准；控制城市建设规模，深入清理和规范各类开发区。

5、增加粮食生产，抑制价格总水平过快上涨，降低通货膨胀压力

为防止物价水平由结构性上涨转向明显通货膨胀，必须降低在CPI中占权重较大的食品和居住类价格的涨幅，同时控制PPI向下游的传导力度，因此需要通过增加供给来降低价格涨幅和物价上涨预期。预计2008年将更多地从供给层面降低通货膨胀压力：一是加强粮食、食用植物油、肉类等食品和其他生活必需品的生产、供给和市场调控稳定粮食、棉花种植面积，恢复扩大油料面积，并加强动物疫病防控的政策力度；二是搞好煤电油运和重要原材料的供需衔接；三是继续加大廉租房建设，增加住房供给，以降低房地产价格涨幅。

五、2008年中国宏观经济存在的风险分析

1、全面通货膨胀的风险

2008年我国面临全面通胀的风险，物价持续上涨的压力很大，宏观方面的主要原因可以从以下三方面关系分析得出：

1）经济增长与物价上涨的关系。通常来说经济增长速度较快且持续一段时间之后，物价上涨是必然的，这种情况世界主要发达国家和我国改革开放以来都出现过。

2）流动性与物价上涨的关系。按照货币学派的理论，通货膨胀是个货币现象。在流动性很充裕的情况下，物价上涨的压力会加大。中国现在流动性很充裕而且没有得到有效遏制，所以未来物价上涨压力很大。

3）利率与物价上涨的关系。利率较低会给物价上涨带来宽松的环境，我国现在是负利率，央行加息几次之后采取总量调节而没有继续采用价格手段，目前的利率水平还是相对较低。

在这种宏观经济情况下，物价上涨是必然的。

在看这个问题时不要拘泥于细节，在偶然因素的背后是必然因素的影响。具体的因素有很多，比如明年粮食、油价、房价都会继续上涨，这带动房地产租金、公共服务、水电等价格上涨。无论从宏观经济中各方面的关系还是从具体因素的影响来看，明年物价上涨的压力都是很大的。如果08年控制得好，CPI有望控制在5%左右。现在PPI的增长也很快，明年也存在上涨趋势。

08年CPI相对于GDP的增长率来说是比较温和的，但明年这些指标可能会发生变化。经济增长持续很长时间，物价上涨压力较大，短期中不排除某些因素导致物价迅速上升。在从紧的政策下，要避免由于政策的协调性不够导致的结构性压力在某些领域过度调控而带来问题。

2、不排除出现阶段性和一定程度的系统性风险可能

08年股市不排除会出现一个短期快速上涨的阶段，可能随之而来的是遭打压后的股市快速下跌。由于多种因素，比如股市快速下跌、银行贷款年初收得过紧等会造成企业的资金需求无法得到满足，导致部分企业一蹶不振，发生连锁反应。银行股票由于其不良资产的增加而下跌，带动整个股市进一步下跌。

08年汇率也可能会有波动。在市场发生比较大的波动时，尤其在2005年到现在汇率已经升值11%，并且在2007年底明年还会加速升值，幅度可能达到15%左右的情况下，不排除部分短期资金在获得一定收益后撤离，给市场造成冲击。加上贸易顺差减少，并且明年资本流动顺差可能也会缩水，汇率有可能受到影响。

这些因素之间可能会形成一种共生波动和联动效应。如果出现系统性风险，政策调控的首要目标应当是汇率，货币当局对汇率有强大的干预能力，而两大资产价格调控则相对困难，稳住汇率就有利于稳住股市与房市。此外，监管当局应当建立预警机制和协同机制，在第一时间迅速共同出手干预，避免市场干预出现矛盾和冲突。

第二节 2008年北京市经济运行情况分析

一、2007年北京市企业运行情况

2007年我市企业稳步发展，经营效益进一步提高。景气指数逐季攀升，从145.8、153.8、158.5增长到158.7点，屡创历史新高。八大行业除住宿餐饮业外，均高位运行在“较强景气”区间。工业、交通运输业、批发零售业和房地产业景气指数均创历史新高。其中，批发零售业首次进入“非常景气”区间。建筑业、信息传输计算机和软件业、住宿餐饮业高位回落，景气指数分别为157.1、152.1和149.6，同比回落3.8、4.3和22.5点。目前值得关注的问题主要有：一是原材料价格上涨，企业经营成本增加，盈利空间缩小；二是劳动力结构不平衡，企业亟需专业技术人员和高级高丽人才；三是企业资金紧张，货款拖欠现象仍然存在。

2007年以来，我市经济总体保持平稳较快的发展态势，消费品市场活跃，奥运经济效应逐步显现，企业运行质量明显改善。据四季度企业景气调查结果显示：2007年我市企业景气指数逐季攀升，从145.8、153.8、158.5增长到158.7点，屡创历史新高。在宏观调控和从紧货币政策预期影响下，企业家对经济判断持谨慎态度，信心指数有所回落，四季度为136.1，比上期和去年同期分别回落了6.2和4.3点，但是仍然运行在“较为景气”区间。

2007年北京企业家信心和企业景气指数趋势图