中国现代服务业竞争分析(可行性市场分析)

（一）区域产业竞争格局

1、北京市

自2006年北京市服务业在GDP中的比重突破70%以来，服务业为主导的产业格局对稳定经济增长、避免其大幅波动起了重要的支撑作用。在奥运经济及北京市产业结构调整的带动下，信息服务软件业、租赁商务服务业、科研技术服务业、文化体育与娱乐业等 行业 保持较快增长，带动现代服务业发展态势良好，对稳定经济增长发挥了更加突出的作用。

2008年北京现代服务业实现增加值7682亿元，增长11.7%，增幅回落2.1个百分点。现代服务业比重进一步提高，在GDP中的比重由2007年的72.1%增加到73.2%。其中，信息传输计算机服务和软件业、批发与零售业、租赁与商务服务业分别增长16.8%、15.6%和23.9%，金融业增长9.2%，房地产业下降11.4%。

2006-2008年北京现代服务业产值统计

单位：亿元

2、上海市

1）上海：从五大 行业 入手大力发展现代服务业

2008年金融业实现增加值1442.6亿元，比上年增长15%；批发和零售业实现增加值1266.37亿元，增长11.6%；交通运输、仓储和邮政业实现增加值769.64亿元，增长1.8%；信息传输、计算机服务和软件业实现增加值591.42亿元，增长18.1%；住宿和餐饮业实现增加值246.89亿元，增长4.3%；房地产业实现增加值747亿元，比上年下降13.7%。

2006-2008年上海市现代服务业增加值统计

单位：亿元

上海将从金融业、现代物流服务业、生产性服务业、信息服务业和中介服务业等重点领域和关键环节实行突破，大力发展现代服务业。

上海将继续深化改革、扩大开放，大力吸引领军企业、跨国集团和知名品牌等入驻上海，在电力、能源等垄断 行业 和科教卫体等事业领域向国际资本开放。

2007年，上海现代服务业的增加值占全市经济总量的52％，中心城区占80％左右，从业人员占全市从业人员的56.4％。

上海正在加快从工商业城市向经济中心城市转变，将努力建设成为行政效能和透明度高、收费低，适合国内外人士工作、生活和创业的城市。

2）上海现代服务业11集聚区分布全市

（1）黄浦西藏路环人民广场现代商务区 

该集聚区地处上海世纪大道—延安路和苏州河两大现代服务业集聚带核心区域，是上海处于城区最中心位置的现代服务业集聚区。 

目前，该集聚区已形成“三位一体”的发展模式。一是许多全球现代服务业领军企业和跨国公司总部入驻，包括多家国际著名的服务业管理连锁集团、运营总部型企业、各大 行业 领先型企业、地域标志型企业等。二是集聚区内产业的吸附和带动功能不断增强，初步形成以全球航运巨头的地区总部或运营总部、主要国际快运公司以及相关跨国采购、国际贸易、货代、报关、保险等上下游企业和物流服务业为代表的纵向产业链。三是以创意产业园区和都市创新技术园区为主体的小型集聚区不断衍生，包括南苏河创意园区、上海集成电路设计基地、上海都市工业设计中心等。 

（2）静安南京西路专业服务商务区 

该商务区拥有商业建筑面积150万平方米，其中包括梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场、金鹰国际购物中心、久光百货等9幢“亿元税收”商务楼。上述商务楼目前已聚集1200多个国内外知名品牌，并入驻8家世界500强企业的地区总部、研发中心、投资公司等。 

2008年该商务区将依托区位优势和楼字经济特色，加快南京路功能提升和商业品牌调整。在优化产业结构基础上完善区域功能和形象，目的是进一步提升现代服务业发展水平。 

（3）卢湾淮海中路国际时尚商务区 

该商务区由“核心区”太平桥地区现代服务业集聚区及其部分周边道路组成，占地52公顷， 规划 总建筑面积约130万平方米。 

太平桥地区现代服务业集聚区目前初步实现“一、二、三”功能格局，即“一个中心”———太平桥绿地；“两大功能片区”———北片商业娱乐办公综合区、南片高档居住区；“两条商业轴”———东、西两侧南北向的商业步行衔；“三条绿轴”———复兴中路、顺昌路、建国东路。未来在“核心区”向外扩展的基础上，将结合世博会的举办进一步拓展区域离岸经济的各类服务功能。 

（4）青浦赵巷商业商务区

该商务区位于青浦区东部、318国道、A9高速公路和沪青平公路的交汇点，首期 规划 范围为1.5平方公里，是上海连接江浙两省的重要节点。 

商务区的建设目标是：发展成为集商业零售业、批发业、展示交易业、文化休闲娱乐业、宾馆业、商业办公楼等多种业态于一体的集群化现代商业组织模式的集聚区。 

（5）杨浦大连路创意产业服务区 

大连路创意产业服务区主要是以大连路“海上海”项目为主体，并结合其衍生区形成的一个能集聚现代创意设计产业的新型园区。 

该现代产业服务区主要以科技产业为支撑；以科技商务、科技办公为产业主体；以中介服务为特色，集聚多家国内外科技公司总部、研发和采购中心，形成一个高起点、综合性的创意产业服务链。目前，该服务区已吸引包括西门子华东总部在内的众多国际著名企业入驻。目前，“海上海”的衍生区域“海东海”和“海南海”等项目已经启动。上述新型项目将结合轨道交通8号线走向和站点设置进行合理开发，目的是进一步集聚和优化整个创意产业服务区功能形象。 

（6）漕河泾高新科技产业服务区 

该产业服务区位于漕河泾开发区中心位置，总建筑面积约80万平方米。整个集聚区将力争在“十一五”期间完成框架建设，在2010年世博会期间形成规模效应。 

以漕河泾开发区为立足点，集聚区建立起“四个平台”：一是总部经济平台，集聚一批跨国公司地区总部以及研发、技术、管理、采购、销售、营运、结算中心等；二是研发设计平台，集聚一批软硬件产品、工程、工业以及系统集成设计等项目；三是创新孵化平台，集聚一批技术创新、科技成果转化项目和专业孵化器；四是综合服务平台，集聚一批为上述平台提供综合配套服务的项目。 

在建立“平台”的基础上，集聚区将引进一批科技研发与服务、科技中介、商品检验检测、质量和技术监督检测、信息服务以及科技产品和技术交易等项目，形成具有开发区特色的高附加值服务业的比较优势，从而推动开发区向形成服务经济为主的产业结构转变和提升。 

（7）外滩-陆家嘴金融贸易区 

目前最引人注目的项目是规模达到38万平方米的“世纪大都会”，该项目将成为上海金融中心核心功能区中的标志性建筑。项目地块位于浦东现代服务业集聚区建设的核心区，是集商务、商业、酒店、文化娱乐设施为一体的综合型楼宇，由和记黄埔、陆家嘴集团、百联集团联合开发。 

（8）世博-花木国际会展集聚区 

该集聚区是以新国际博览中心为核心的现代服务业集聚区，功能定位为会展配套、商业、商务、宾馆设施等。“十一五”期间将着力推进世博园展馆及服务配套设施的建设，力争成为全国乃至环太平洋地区著名的国际文化交流、商务办公、会展旅游集聚区之一，整个服务业集聚区将于2010年投入使用。 

目前周边多个商务商业及酒店配套项目正在紧锣密鼓地开发和建设，总 规划 面积34万平方米。其中有梅花路商业街、芳甸路永达大厦、证大喜马拉雅中心、世纪花园办公楼等。 

（9）张江高科技创意文化和信息服务业集聚区

该服务业集聚区重点为在张江高科技园区发展的信息产业和重点科技研发总部等提供全方位服务。 

目前该集聚区内重点项目是“创意大厦”，共分三期开发。一期总建筑面积约1万平方米，已有38家企业入驻，涉及动漫、影视制作、设计、网络游戏、多媒体等多个 行业 ；二期 规划 面积约2.5万平方米，拟建国内首个动漫博物馆和动漫影院；三期作为核心区域位于张江中区东南部教育区内， 规划 面积约10万平方米，主要用于企业孵化园区、研发办公场地以及艺术类院校的建设。 

（10）宝山钢铁物流商务区 

该商务区位于宝山区友谊路以南，铁山路以东，总建筑面积32万平方米。项目总投资20亿元人民币，争取3-5年时间内建设成为全国乃至全球一大特色共同市场。建成后，该商务区预计每年完成1000亿元销售额、实现10亿元税收，并提供1.2万个就业岗位。 

该商务区发展目标是通过信息化手段打造钢铁商贸平台，吸引全国乃至全球钢铁交易市场、大型生产厂商及贸易商到此交流和开展贸易。具体做好两方面工作，一是通过网络平台开展信息、资源共享，实现交易及加工配送的属地化；二是通过产业集群效应实现产品供应商、贸易商、用户的直接联动，并形成信息流、商流、物流、资金流的场内运行机制。 

（11）普陀长风生态商务区 

该商务区东起长风公园，南至苏州河；北以金沙江路为界，西至真北路中环线。 规划 开发土地面积220公顷，开发建筑总量为319万平方米。商务区自2005年启动，预计2010年基本建成。 

商务区分为现代服务区、配套高尚居住区和公建配套区三大区域，功能分别为生态商务港、时尚娱乐圈和创意产业群。商务区的核心区域内拥有以下重点项目：11幢高级办公楼；十余幢沿苏州河排列的独幢式低密度企业总部大楼，总建筑面积约10万平方米；一个具有国际水准、主题独特、以室内活动为主体的高科技娱乐中心；建筑面积达10万平方米的集购物、餐饮、影视功能于一体的中高档商业设施；两座由国际知名酒店管理集团联合投资管理的五星级酒店以及一座会展中心等。

3）人才短缺制约上海现代服务业发展

当前上海发展现代服务业面临诸多瓶颈，其中最主要的限制因素之一就是人才供给不足，尤其是领军人才严重缺乏。

与制造业相比，现代服务业属于知识型产业，对人才的需求总量大，且偏重于经济、商务、管理等学科。目前，上海的高端服务业人才供给不足，高层次人才严重缺乏。  

造成高端服务业人才缺乏的原因包括：现有的教育体系与社会需求存在着一定的脱节现象，知识型人才后备队伍比较薄弱；高端服务业有知识门槛，传统 行业 的人才难以在短期内逾越；高端服务业比较容易形成垄断，会扼杀一些具有生命力的中小企业及相关人才；高端服务业对外开放还有限制，人才引进存在障碍。  

上海应大力培养现代服务业人才，尤其是领军人才。要推进教育改革，为现代服务业高层次人才搭建继续教育平台。同时，鼓励人才流动，不断完善有助于领军人才成长的职业流动机制。

3、江苏省

江苏是我国经济发达的地区之一,发展现代服务业是江苏加速推进新型工业化,推动经济发展方式转变的重要战略。2008年江苏经济保持平稳较快增长。初步核算，全省地区生产总值突破30000亿元，比上年增长12.5%左右。其中，第一、第二、第三产业增加值分别增长4.0 %、12.9%和12.7%。人均地区生产总值近4万元，按当年汇率折算超过5700美元。经济结构进一步优化。三次产业增加值比例调整为6.9∶55.0∶38.1。

2006-2008年江苏现代服务业产值统计

单位：亿元

（二）重点服务业区域 分析

1、中关村

从北京海淀区的电子一条街起源的中关村科技园区，如今已经成为具有较强优势的“一区多园多基地”的国家级高新技术产业开发区。2007年，中关村科技园区有高新技术企业20339家，工业总产值4077.6亿元，利润总额733.8亿元，出口创汇151.2亿美元。目前，中关村的高技术服务业发展迅速，自主创新能力不断增强、集群化发展态势初步显现、产业关联带动效应明显。

1、区位优势明显

中关村发展高技术服务业有着得天独厚的区位优势。中关村科技园区是北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，园区内有清华大学、北京大学等院校39所，在校大学生约40万人，以中国科学院为代表的各类科研机构213家。以软件、集成电路、计算机、网络、通信等为代表的重点产业集群初步形成，其中台式PC机国内市场占有率达到40%以上，笔记本电脑达到25%以上，软件和集成电路设计业占全国三分之一，软件出口占全国总额二分之一。高技术服务业发展迅速，占园区经济总量的45%，带动了首都经济结构调整和产业升级。

“结合中关村园区的资源优势、产业发展趋势以及与高新技术产业的关联度等特点，中关村园区生产性服务业的优势领域是信息服务业和科技研发服务业。与制造业相比，高技术服务业有着更强的增值性。随着新技术革命、国际分工的深化、制造业国际网络的逐步形成，不断催生出新型的服务业态，如研发设计服务业、集成电路设计、合同能源管理服务、医药研发外包等，这些产业和企业在园区逐渐集聚，发展潜力巨大。中关村的北大方正、书生、超星、中文在线四大公司，通过对全国570家图书出版社、120多万种图书资源的数字化整合，已占据国内电子图书领域90%以上的市场份额。

目前中关村的专业园区有中关村软件园、DRC工业设计创意产业基地、中关村创意产业先导基地和北京数字娱乐产业基地等。产业关联带动效应则主要表现在高技术服务业对相关产业的带动效应上，如网络游戏对通信、IT产业、媒体和出版等产业的带动作用，数字电视对通信、IT产业、文化创意等产业的带动作用。

2、步入快速发展期

近年来，依托中关村科技园区雄厚的电子信息产业基础，信息服务业步入快速发展期，对区域经济发展的带动效应逐步显现。目前在空间信息服务、数字音视频、数字出版、软件外包、电子商务、增值服务、动漫游戏等七个领域聚集了一批领军企业，并形成产业链。2007年，园区生产性服务业总收入3671.3亿元，其中信息服务业总收入1932亿元，研发服务业总收入1377亿元。

园区信息服务业产业规模保持高速增长，技术水平和层次进一步提升，带动高技术产业内涵性增长，重点领域企业实力突出。段宏伟告诉记者，信息服务业具备高技术、高附加值特点，属于新兴产业，对高技术产业的发展产生重要带动作用。中关村科技园区的一些重点企业，如联想、神州数码、方正、大唐电信、书生科技等在各自的专业领域加大了研发创新的力度，形成了包括闪联关键技术、第三代移动通信技术、数字出版技术等一批对信息服务业具有关键作用的技术成果。随着中关村信息服务业整体快速发展，在技术创新、 行业 资源整合、市场拓展等方面对 行业 创新发展产生积极影响。

从未来发展趋势上看，随着若干大型制造业项目的先后投产，其信息服务需求将对中关村信息服务业产生积极带动，从长期发展看，信息服务业稳定增长的势头将继续保持，其在园区总收入中的比重也将逐步提升。

2、金融街

目前，金融街的1500家企业和机构所管理的总资产数额已达到18万亿元，平均每平方米的建筑面积产生的税收高达3万元人民币

尽管北京金融街占地仅有1平方公里，但却汇集了金融、电信、电力、保险、咨询等产业的1500多家企业：从我国最高金融监管机构的“一行三会”（人民银行总行、银监会、保监会、证监会）、三大国有商业银行总行（工商银行、建设银行、中国银行）、两大中央结算中心（中央证券登记结算公司和中央国债登记结算公司）到高盛、摩根、UBS等众多全球著名金融巨头。 

北京市政府已经批准金融街西扩。由于“西扩”方案涉及的拆迁难度较大，因此需要等待的时间长度可想而知。但是它至少显示了政府部门的决心，表示了政府对金融街现有发展状况的认可。

经过15年的发展，金融街已经从一家区域性房产开发商逐步发展成为中国最具价值的商务地产综合发展商之一，其开发项目已遍及北京、天津、南昌、重庆、惠州等多个大中型城市，涉及写字楼、酒店、公寓、商业等多种商务业态。

虽然在房地产市场开始不景气的情况下，持续开发房地产，可能会有一定的风险，但金融街控股的主力业务板块是商务地产，而商务地产项目往往是政府宏观政策调控的“避风港”。事实证明，他们的项目在销售和租赁与经营上，一直都保持着稳定的增长势头。

2008年1月，金融街公开增发成功，募集82亿元现金。7月29日，金融街又发布公告称，将发行不超过56亿元的公司债以及10亿元短期融资券。充足的现金，为金融街下一步的全国扩张奠定了坚实的基础。

截至目前，已有法国兴业银行、瑞士银行、摩根大通等21家外资金融机构入驻北京金融街，使北京金融街成为北京市金融机构聚集密度最高的地区。目前，金融街的1500家企业和机构所管理的总资产数额已达到18万亿元，2007年，这1平方公里实现三级税收858.6亿元，占北京市三级税收总额的19.3%，平均每平方米的建筑面积产生的税收高达3万元人民币。

3、奥林匹克中心区

奥运体育文化中心区区域已经发展起比较成熟的旅游会展、特色餐饮、体育健身等产业，今后将连接奥运公园核心区，着力发展体育会展、文化休闲、生态旅游等，打造现代体育文化中心区。

奥运中心区位于北京市北部，东西紧邻八达岭高速公路和京承高速公路，南接北三环。随着区内可开发土地的逐渐减少，奥运中心区所含板块也不断扩展，目前包括：亚运村板块、奥运村板块、奥运东部板块、西三旗板块、立水桥板块。2008年8月奥运会的举行使北京成为全世界关注的焦点，也对北京房地产市场产生了巨大的影响。而作为奥运主场馆所在地的奥运中心区板块，也借奥运东风不断提升自身的价值。

目前奥运中心区商业配套比较完善，龙德广场、家乐福超市、百安居、上品折扣亚运村店、第五大道、华汇北辰超市等差异化的商业配套为不同消费能力的居民提供了门类较为齐全的消费场所。而奥运的承办引发人群聚集效应，奥运中心区未来的消费潜力被看好，这种人群聚集效应正是商业开发不可或缺的因素之一。再加上区域市政设施在此次重大赛事推动下进一步完善，都为区域此后商业的发展创造了基础条件。未来的奥运中心区毫无疑问会成为另一个大型的商业繁华地段。

从这几年区域交通环境变化来看，奥运中心区在奥运前已初步实现了立体化交通的布局。新近开通的10号线与地铁5号线在区域内彼此衔接，加上奥运支线的开通，使得奥运中心区成为了北京北部重要的地铁枢纽。同时，公路交通也形成了四通八达的公路交通网，包括区域内的城市快速公交路线和北苑路、安立路、林萃路、北辰西路、铁路环北路、立水桥西路、中滩村南三街等城市联络线以及京承、八达岭两条高速路线。