北京房地产行业竞争分析(可研报告范文)

第一节 2008年北京房地产 行业 竞争 分析

一、2008年我国房地产 行业 竞争情况 分析

1、房地产 行业 进入壁垒日益提高。随着土地市场化机制的逐步完善， 行业 管理日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业将被市场淘汰。

2、房地产 行业 整体开发水平不高。由于我国早期房地产业市场进入门槛较低，国内房地产开发企业逾3万家，但具有一级房地产开发资质的企业仅占2%，房地产企业所占市场份额较低，具有全国性品牌优势的大型房地产公司较少。

3、房地产竞争区域差异性较大。我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少。东部地区房地产市场容量和需求较大、市场较为成熟，竞争较为充分，而中、西部地区房地产市场起步较晚，发展相对滞后。

4、房地产竞争加剧，买方市场已基本形成。随着个人成为购房消费主体，较高 行业 利润的吸引，不少公司通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产业，房地产市场竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。

5、房地产进入资本竞争时代。房地产是资金密集型产业，随着房地产 行业 市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。

目前国内房地产业的 行业 集中度较低，2005年前100名企业实现销售额仅占全国市场份额的18.06%。虽然经过前几年的高速发展，出现了一些全国性的大型房地产企业，但大量的中小企业依然存在。同时，一些区域强势企业依靠品牌优势等，都具备跨区域开发和规模化经营的能力。

二、2008年北京房地产 行业 竞争情况 分析

在国家宏观调控力度不断加大、房地产市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业的两极分化现象日渐明显，大的房地产企业依托将资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，规模不断扩大，如万科、碧桂园、保利地产等等，通过上市等方式，筹集了大量的资金，这些企业的市值都达到了上千亿元，2008年房地产企业分化会进一步加剧，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业会加快进入资本市场的步伐，积极上市融资，进行进一步的扩张；另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步推到二三级城市去开发项目。

三、2008年北京房地产三足鼎立格局 分析

2008年的房地产市场将出现前所未有的保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”的局面，再笼统的谈供求、交易和房价已经毫无疑义，所谓“拐点”说其实也已经过时。

保障性住房、一手房、二手房“三足鼎立”局面的出现已经使得房地产市场中的住宅市场被一分为三，三个市场的供应机制不同、需求对象不同、定价机制也不同，而三者之间又存在着一定的互动关系，这就使得盘面的变化更加复杂和多元化。

保障性住房之所以能三分天下有一分，主要是政府自己下了军令状。北京市政府说了：三年两个一千万——一千万平米的经济适用房，一千万平面的两限房。虽然，两限房算不算保障性住房还有争议，但显然有福利色彩，所以归入保障性住房。除了这两个一千万，还有廉租房。三管齐下的话，每年的供应量不会少于10万套。外地城市也多少雷同。保障性住房无疑是政府主导、政府供应，其性质有点类似于计划经济时代的分配制度和排队机制。因此，这一块的供应量和价格完全看政府脸色。2008年政府换届，而和谐社会和解决民生问题肯定是主旋律，所以保障性住房只会加强，不会削弱，因此这一条腿的力度不可小视。但不足的是：建设周期太长，最快要09年入住，远水解不了近渴；供不应求，要严格审核、要排队，要摇号，很多人买不到。

一手房2007年也就13-14万套的销售，2008年也就基本维持现状，毕竟北京的强开发阶段已经过去，城里基本没地了，希望要寄托在11个周边新城的 规划 上了。一手房是土地国家供应，房子开发商供应，购买者基本不受约束，有钱就行，市场经济，BTOC的交易模式，开发商强势定价，购房人被动接受，讨价还价的余地不大。目前一手房的问题在于：太贵，均价11000多，一般人买不起；太远，绝大部分新房在四环，甚至五环以外；太久，基本也是期房，马上入住不了。

这迅速崛起第三方就是二手房了。2007年，北京市二手房成交接近9万套，明年8.5到9.5万套的样子，搞好了能冲一下10万套。二手房是千千万万个小业主供应，千千万万个个体购房人购买，典型的CTOC交易模式，没有强势定价，交易双方都是平等的自然人，讨价还价的余地显然比一手房大。二手房的优势在于：价格比一手房便宜15%以上；现房，即买即住；位置优越，许多在四五环以内。当然，还有交通便利，配套成熟等等。关键是，500万套的总存量，潜力惊人，只要政策对头，每年至少交易25万套——30万套。所以，再次建议政府激活二手房市场，“三年两个一千万”放在二手房市场一年就能完成，政府还不用费那么大的力气，老百姓不用等那么长的时间。

这就是所谓的“三足鼎立”。但是，即便如此，2008年市场总体供不应求的局面也难缓解，房价还是会涨，但涨幅会趋于缓和。

第二节 2008年北京房地产 行业 资金竞争 分析

一、2008年北京房地产 行业 资金需求 分析

从资金来源来看，房地产商的资金主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、按揭和土地转让收益。

2008年，由于受信贷紧缩和房地产市场观望情绪的影响，在资金来源中，国内贷款、利用外资和定金及预收款的增速均有所下降，借道自筹资金解决开发所需资金。

2008年上半年北京房地产资金来源合计1451.07亿元，同比增长4.3%，低于2007年上半年10%的增速，国内贷款、自筹资金增速下降，定金及预收款同比下降7.5%。

二、2008年北京房地产 行业 货币政策 分析

与2007年六次加息、十次上调存款准备金的调控政策相比，2008年上半年的宏观调控政策相对温和许多。截止到六月份，加息预期迟迟未显，反而央行接连不断的上调了五次存款准备金率。

从央行频繁上调存款准备金率的决定来看，事实上是降低了短期内再次加息的可能性。从银行贷款供给源头抓起使得部分依靠贷款买房的投资投机人群以及置业升级换房人群出现了较浓的观望情绪，需求受到抑制并迅速拉低了房价的上涨空间。从上半年来看，国家相应改变了政策调控方向，从银行贷款源头起着重加大调控力度，抑制商业银行放贷能力，收缩银行体系过剩流动性，防止过快的投资需求产生，以便达到抑制通胀稳定经济发展的目标。

在银根紧缩的“后加息时代”，不少借款人为了达到既能节省成本又能完成置业的愿望选择放弃商业贷款使用公积金贷款买房，大大促进了住房公积金贷款的交易发展。尤其随着住房公积金放款流程提速以及月缴存比例上升后，其贷款使用率更加频繁起来。

2008年上半年北京市住房公积金管理中心正式下文通知，二手房公积金放款流程提速。从目前公积金放款流程提速后的操作过程中看，凭契税票放款后大大缩短了业主拿到房款的时间，至少能够节省二十个工作日左右。对于买方来说，也会更加有利于他们使用公积金贷款买房。尤其是在信贷紧缩时期，公积金贷款将有可能超越商业贷款，成为房贷消费的首选产品。此外，2008年5月7日，北京市住房公积金管理中心公布2008住房公积金年度住房公积金缴存比例为12%，职工住房公积金月缴存额上限为2392元。公积金月缴存额上限提高后将会使公积金放贷资金更充足，提高了公积金管理中心的放贷能力，同时又使借款人增加了贷款额度。从这一点来看，公积金贷款的优势更为突出，更加有理由成为借款人频繁贷款使用的房贷工具。

三、2008年北京房地产 行业 资金供给 分析

房地产业是一个典型的资本密集型 行业 ，北京市房地产业对投资（最终资本形成）的最终依赖度达到67%以上。现阶段，在从紧货币政策的大背景下，北京市房地产市场资金来源状况成为各方关注的焦点。

1、资金来源依旧充足，预计奥运会后压力增大

虽然央行坚持从紧的货币政策，有些房地产企业资金紧张到要靠“卖地”来缓解，但从北京市房地产市场资金来源看，开发资金依旧充足，但增速出现了放缓的迹象。2008年1-4月房地产开发投资本年资金来源小计保持平稳增长，但较今年一季度增幅有所下降。其中，占全部资金来源比重最大的金融贷款增长较快，年初增幅曾一度创出近三年来的新高。虽然受物价上涨影响，建安成本有所提高；但受2007年全年房地产新开工面积持续负增长的影响，今年1-4月份房地产施工面积增长平稳，再考虑到受奥运影响，部分建筑工程将会受限，所以今年我市房地产开发市场资金依旧充足，不会出现紧张局面。但是，随着今年土地供应放量，1-4月份新开工面积增长加快，再加上奥运期间搁置的工程量，预计奥运会后资金需求将呈现出加速上涨态势，给资金来源带来较大压力。

2、房地产信托重新成为较受欢迎的融资工具

2005年以来，国家就开始收房地产信贷闸门，近年来，央行又先后多次加息，提高商业银行存款准备金率，进一步收缩商业银行的贷款规模。传统房地产市场的主要融资渠道被宏观政策卡紧，但我市房地产开发资金来源中金融贷款增长却高于房地产开发资金增长速度，而且占房地产开发资金来源的比重持续增加。从金融贷款的构成看，在紧缩的大背景下，银行贷款本不该出现大幅增长，而是应该出现规模下降；实际出现增长的应该是房地产企业向非银行金融机构的借款，其中房地产信托重新成为了较受欢迎的融资工具。今年3月份，北京信托的5亿元规模的“瑞信”房地产投资信托成功发行；5月下旬，北京信托又推出了“创赢一号工业地产收益权集合资金信托计划”其个人以及机构投资者最高达16%的年预期收益率对市场具有一定的吸引力。在银行银根紧缩，股票证券市场动荡的大环境下，房地产融资正逐步走出“银行贷款”和“上市股权受让”的两个极端，对更多中间产品的选择，使得房地产开发资金来源多元化，成功破解了房地产企业融资难题。

3、利用外资比重持续下降

自2006年，有关部门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，3份与外资有关的重要政策之后，不仅使得场内的外资谨慎起来，更对积极准备入场的外资提高了准入门槛。从统计数据看，自2006年下半年起，在我市房地产开发投资中占比很低的利用外资在逐年持续下降，利用外资增速在2008年一季度出现短暂反弹后，4月份再次变负。

四、2008年北京房地产 行业 资金竞争 分析

在北京，新的竞争时代悄悄到来，房地产企业竞争的主导因素已不再是土地批文、好户型和物业管理——而是资本。

1、上市公司：房地产市场的主宰

自中国人民银行总行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛随之加高。一系列房地产投融资体制的变化，意味着中国房地产开发企业的幸福时光已一去不返。房地产本身就是一个资金密集型产业，加上中国房地产企业先天不足，融资危机已摆在许多房地产企业面前。

事实上，中国并不缺乏有前景的房地产企业，也不缺乏青睐房地产业的资金。国内银行丰富的资金寻求安全而具有合理回报的贷款项目；拥有丰富现金储备的国内上市公司也在不断寻求新的投资方向，以新希望集团为代表的企业就已将巨资投向了房地产业；国外投资资金也正在寻求进入中国的通路。

于是，近一年来，万通、泰跃、首创等开发商纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。潘石屹领军的SOHO中国有限公司也希望通过在香港直接上市的方式进入资本市场，从而获得稳定的融资通道。新华远集团董事长任志强认为，以多种多样的方式更深地介入资本市场，将成为那些完成第一桶金的房地产企业的选择。在今后的房地产竞争中，资本的力量开始越来越大，善用资本力量的房地产商将成为新市场格局的领导者。

近几年来，中国房地产景气指数全面上扬，申奥成功、加入WTO、以及住宅市场的全面启动，使得来自境外、业外的一些产业巨子也纷纷进入中国房地产领域。他们大都是一些资金实力雄厚的上市公司，很可能会成为中国地产的新“航母”。

2、房地产企业：进军资本市场

上市，开始成为很多新锐房地产公司快速扩张的必由之路。中国证监会已经允许房地产企业上市，于是从2007年以来，房地产企业掀起了大规模进军资本市场的新浪潮。北京泰跃房地产公司入主湖北金环；北京科技圆置业入主万里电池；万通通过资产置换，入主先锋股份；北京方成伟业房地产公司也成为福建三农的法人股东。2007年7月，贵华旅业随着大股东变更为北京天创房地产开发公司后，主业也由商业转为房地产开发，股票简称也拟改成天创置业。

不仅如此，开发商们还把目光转向了香港、新加坡、美国等海外资本市场。潘石屹旗下SOHO中国、首创集团，纷纷将目光投向了香港股市。据了解，这两家公司最迟将于2008年年底在香港上市。

从2007年开始，在香港上市的中国地产概念股走得很不平凡。新世界、新鸿基以及华润置地合生创展等股票的走势明显强于香港本地的地产股。以主业位于广州的中华国际为例，在2007年年中香港恒生指数大幅下跌逾一成时，该股却放量上涨，累计涨幅高达50%。

股价的涨跌背后，是资金流向的变化。在世界范围的大幅降息后，资金更多涌向证券市场，而中国在当前全球经济低迷的情况下却保持了良好的发展，这种一枝独秀的增长优势使在港的中国地产概念股受尽了宠爱。就中华国际的上涨情况来说，是外资，特别是基金等机构投资者进入的结果。这意味着更大规模的外资开始借机进入大陆地产业。