北京房地产市场运行分析(可行性市场分析)

第一节 2008年北京土地市场 分析

一、2008年北京土地供应情况 分析

08年北京市土地供应总量将控制在6100公顷左右，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地约2600公顷。在08年土地供应总量中，基础设施用地2500公顷；住宅用地1700公顷，其中，廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷；工业仓储用地800公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地440公顷；商业服务用地260公顷。城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应量不低于总量的75%。

08年土地供应计划突出以下政策导向：一是保证城市基础设施、公共服务、环境建设的土地供应，保障奥运会的成功举办；二是引导中心城内的优质服务设施资源向新城辐射，构建覆盖城乡、功能完善的综合公共服务体系；三是继续加大保障性住房用地供应，优化住宅用地供应结构；四是支持重点功能区及市级以上开发区的产业用地供应；五是土地供应进一步由中心城向远郊区县倾斜，优先保证重大区域性基础设施建设和重大产业项目的土地供应；重点支持城市南部地区基础设施和公用设施建设项目的土地供应；六是大力支持生产性服务业和文化创意发展的土地供应。2008年度土地供应计划指标分市、区两级管理，市级指标3000公顷，用于保障中央、国家机关和在京部队项目，市重点项目和其他基础设施、科教文卫体及行政办公用地供应；区县级指标3100公顷，用于本市住宅用地、商服用地和工业仓储及其他产业发展用地供应。

据悉，住宅、产业、商服计划供应地块将在计划公布后，尽快分季度向社会公示，以有效引导企业投资和居民消费。

二、2007-2008年北京土地供应变化情况 分析

北京市土地供应结构有了较为明显的变化。与去年相比，政策性住房供地增幅达到75％，而基础设施用地有较大面积缩减。

2008年7月9日，北京市公布了2008年度土地供应计划。根据计划，今年北京市土地供应总量控制在6100公顷左右，其中住宅用地1700公顷，包括安排廉租住房和经济适用类住房用地400公顷、限价商品房用地300公顷和其他商品房用地1000公顷。此外，按用途结构分，基础设施用地2500公顷，工业仓储用地800公顷，其他产业用地400公顷，科教文卫体及行政办公用地440公顷，商服用地260公顷。记者从北京市国土资源局获悉，今年上半年北京市已供应土地1623公顷，完成计划供地总量6100公顷的27％。据北京市国土资源局副局长张维介绍，这是北京市首次公布半年土地供应情况。他认为，与往年同期相比，今年上半年土地供应更充足，节奏有所加快。

据了解，2008年土地供应总量比2007年减少200公顷，其中新增建设用地严格控制在3500公顷左右，与去年持平。张维认为，今年北京市的供地计划突出了土地的节约集约利用。一是全面实施工业用地招拍挂出让，强化市场配置资源实现土地节约集约利用作用；二是严格执行北京市 规划 委和北京市国土资源局今年3月联合发布的《北京市城市建设节约用地标准》，建立基础设施和公共服务设施节约集约用地的硬约束。

与去年相比，08年的土地供应计划在结构上有所调整。如基础设施用地从去年的2900公顷缩减到今年的2500公顷，减少了400公顷。据他向记者介绍，作出这种调整的原因是多方面的，主要原因是奥运会有关基础设施供地已经完成以及密切配合宏观经济发展形势的需要。据悉，今年的其他商品住房用地计划供应量为1000公顷，比去年减少200公顷。这位负责人表示，这也是根据中央宏观经济政策和当前土地市场趋于平静的情况作出的相应调整。

同时，2008年政策性住房的土地供应力度继续加大。张维介绍说，2008年度住宅用地供应总量比2007年增加了100公顷，并进一步优化了住宅用地供应结构，廉租住房、经济适用房和限价商品住房的土地供应量在2007年基础上增加了300公顷，达到700公顷，占年度住宅用地供应的40％，确保实现政府对社会作出的800万平方米保障性住房和限价房的承诺。

据了解，2008年上半年，北京市供地1623公顷，其中，保障性住房和限价商品房用地供应占住宅用地供应总量的40％，经济适用房类及廉租住房用地供应83公顷，完成计划的21％， 规划 建筑面积145万平方米。这83公顷土地包括廉租住房分摊用地5公顷，大统建经济适用房项目用地49公顷，中央、军队在京单位干部职工住宅项目用地9公顷，住宅合作社集资建房用地3公顷，拆迁定向安置房用地9公顷，被征地农民回迁住宅用地8公顷。此外，限价商品房用地已供应82公顷，完成计划的27％，已实现供应和正在供应的住宅用地中 规划 限价房约275万平方米，完成年度建设目标450万平方米的60％。其他商品房用地248公顷，完成计划的25％。

住宅、产业、商服的计划落实到地块，并将在计划正式实施后尽快向社会公布，一方面方便广大市民进行理性的消费和置业；另一方面方便企业合理开发投资，从而实现土地供应计划对需求的有效引导。年度土地供应计划将在空间上进一步发挥引导和管制作用。土地供应将进一步向城市发展的重点区域—功能拓展区和城市发展新区转移，两个功能区的土地供应量不低于全市土地供应总量的75％；重点支持城市南部地区基础设施和公用设施建设项目的土地供应，同时引导中心城内的优质服务设施资源向新城辐射；支持重点功能区及市级(含)以上开发区的产业用地供应，促进产业的集聚。

据悉，北京市此次还首次出台了年度土地储备计划。2008年，北京市将新增土地储备开发面积2800公顷，完成土地开发面积2100公顷，年末结存面积将达9000公顷。

2007年北京市土地供应计划用途结构表

单位：公顷