第一节 现状及特点
一、发展历史悠久，中介事业发达
国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。
二、法规健全， 行业 运行规范
如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》，其中房地产《执业法》最严，作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等，并由州房地产委员会作为执行该法的机构，核发、拒发、扣留、吊销执照，出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础，是规范中介行为、保护各方权益的保证。
三、 行业 个人资格准入严格，机构准入市场化
美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员，一类是销售员，另一类是经纪人，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是：（1）销售员：年满18岁的自然人，修完《房地产原理》，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完，并达到2门合格者，才能取得销售员执照。（2）房地产经纪人：年满18岁的自然人或法人，大学学历，2年实务，修完房地产实务，法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，通过考试。一般能通过考试的人大约只有20％。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量，每年还要参加考试，接受再教育。执照每4年须申请重新换发，要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。
美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种，一是高级住宅估价师，一是估价学会会员，后者较前者资质深。此外，日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士，英国为英国皇家特许测量师，香港为产业测量师，德国为地产估价员。
中介机构组织形式通常是事务所合伙制，自由进入市场，自己创造质量、信誉和品牌，谁占领市场谁生存，优胜劣汰。
四、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应
日本、台湾的房地产中介的组织方式都不是独立经营，主要3种形式是；直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。
五、利用网络信息技术，充分采集信息资源
源于美国的MLS——“多重上市服务”系统风行于欧美国家，而美国各大州之间都成立有MLS协会。它是一种互联网上的房源数据库解决方案，提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，含义是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。在几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。
六、国外大型中介机构抢滩中国
由于普遍看好中国市场，特别是中国加入WTO，将是未来10年世界上最大的房地产市场之一，许多国外中介公司意欲进驻中国。全球规模最大的特许经营房地产中介体系——美国“21世纪不动产”已在中国内地全面启动，继去年10月在北京设立总部之后，短短几个月内，触角已延伸到中国许多省市地区，所到之处反响强烈。在“每家加盟店都独立拥有和运营”的原则下，“21世纪不动产”为各个合作商提供先进的经营系统以及专业的帮助和辅导，充当其房地产中介业务的长期顾问。它的合作商可以利用其强大的品牌，吸引国际、国内的更多客户，通过互联网共享系统内丰富的信息资源，以及靠体系的规模效应降低自身运营成本。
第二节 主要国家及地区概要
一、美国
在美国房地产中介业是相当发达的，从 行业 管理上看，全国及地方都有一些以提高会员的业务能力和保护公共利益为宗旨的房地产经纪人协会。其中，成立于1947年的“全国房地产经纪人协会”是最大的房地产 行业 公会，共有会员近70万人，该协会会员中有房地产经纪人、推销员、管理人员和估价人员等，从而可以为客户提供全面、热情、周到的服务。然而我国的市场管理并不完善，相关管理部门职责不清，配合不力，削弱了管理力度。按照规定，房地产经纪机构开展业务，要受房地产管理部门和工商管理部门两个管理部门的双重管理。但是作为 行业 管理和营业管理的两个部门存在职能交叉的问题，而且由于各自执法依据不同，经常导致职责划分不清、配合不力。
据保守估计，美国大约有100万人从事房地产中介这一职业，其中高学历、高素质的人员占了很大比重。在美国对房地产销售人员执照的核发有严格规定。销售员考试必须修完房地产原理，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，在18个月内学完，并考试达到2门合格者，才能取得销售员执照；而房地产经纪人则要修完房地产实务，法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门，才能取得经纪人执照，一般能通过考试的人大约只有20％。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每4年申请重新换发。经过几十年的发展，美国已经形成一套完整的从学院培养到在职教育的房地产中介人才培养机制。
早期，美国房地产市场交易主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权转移事宜，后来由于房地产经纪人的出现，他们不仅作为中介，还代为买卖双方办理产权转移等法律问题，从而在房地产市场交易中发挥不可替代的作用。目前，美国房地产交易过程已经相当规范，具有一整套完整的流程。一宗交易中的参与者各自负有的责任划分得相当明确。
在美国，对房地产经纪人有严格细致的法律规定，这些法律包括代理法、契约法规。各州的执照法、各州的相关法律、联邦法及专业伦理法则等。其中，以房地产执照法为规范房地产经纪人行为最严密的法规。对于何种情形下经纪人必须持照都有详细规定。而且，虽然美国各州关于发放执照的条件不尽相同，但一般要求符合条件的申请者修习并考试通过相关课程。美国还要求每位房地产经纪人均须有固定的营业场所，并要求开立特别信用帐户（TrustAccount）以存放房主及客户的资金，避免私帐混入。此外。还要将所有登陆个案、成交记录等文件资料保留一定时期，以备查。
二、中国香港
1、香港房地产经纪业的现状及特点
香港房地产业是整个国民经济的重要组成部分，在国民生产总值中占较大比重，房地产经纪业也非常兴旺。与政府、金融机构以及法律界关系密切，香港目前从事房地产代理活动的有2万多人，在香港320万就业人口中所占比例较高，虽然香港房地产经纪业的佣金只有1％，在世界上排在最后，但由于香港房地产交易活跃、成交量大，房地产经纪人的总体收入并不低。过去，香港房地产代理人的业务主要是二手楼盘的促销，近些年来房地产开发商和经纪人加大合作力度，双方联手进行新开发楼盘的销售。随着房地产经纪人业务的不断扩展，目前房地产经纪业已涉及物业策划、房地产营销、出租出售、估价管理等各个方面。由于香港人多地少，寸土寸金，商业活动极其发达，其房地产经纪业也具有较强的弹性和适应性，经营手法灵活多样。房地产经纪业经过多年发展，积累了丰富的经验，培养了大批专业人才。
2、香港房地产经纪业基本制度建设情况
虽然香港的房地产代理业发展较早，但与房地产代理业相关的法规正式形成却是90年代以后的事。总体来说香港房地产经纪业的基本制度有：执业资质与教育训练制度、佣金制度、纠纷处理制度以及信誉和风险赔偿制度4个方面的内容。执业资质与教育训练制度规定：房地产代理机构和个人必须具备一定专业知识和工作经验，才可申请执业牌照，经政府审查批准才能获得牌照从事该 行业 ；政府还推出资格考试制度，自1999年开始每年进行3次考试，考试合格者方取得从事该 行业 的资格；佣金制度方面规定代理人和买卖双方应在交易前商定佣金数额并形成书面记录；另外政府规定由监管局负责协调处理在房地产交易中出现的纠纷，情节严重的纠纷还可以诉诸于法律；信誉和风险赔偿制度使得房地产代理机构和个人在从业时认真履行合同规定条款，保证了买卖双方的权益，另外风险赔偿制度可帮助任何一方在对方未履行合同、造成损失时，通过法律程序进行索赔并获得相应的赔偿。
3、香港房地产经纪 行业 管理状况
香港的房地产代理 行业 的管理主体是地产监管局，是香港专门管理房地产经纪业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理工作，其使命是提高房地产经纪业的服务水平，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的房地产交易。地产监管局管理的主要内容与方式，包括设定代理机构和代理人，从事代理活动的基本资质，设立监察机构对地产代理活动进行监督，调解代理人和委托人之间的纠纷，对违规行为进行处罚等。除地产监管局之外，香港还有5个地产代理商会，但其约束力相对较松，主要是提供了一个同业交流的平台。
4、香港房地产经纪机构的类型及业务运作方式
香港的房地产经纪机构从组织形式上分为，隶属于开发商和独立于开发商两种代理机构，从业务类型，分为以从事房地产投资决策服务为重点的顾问型专业代理，以租售代理为重点的实业型中介代理，以及全面发展的综合型代理和管理型中介代理4类。其代理业务运作程序大体可分为，接受委托、寻找买主、洽谈、律师审查、签订和约、成交和注册等7个步骤。
三、中国台湾
房屋中介的功能主要是以专业知识服务买卖双方，促进房屋买卖的资讯流通，自1984年台湾开放房屋中介公司登记以来，房屋中介公司如雨后春笋般迅速发展，但因立法滞后，造成不少纠纷。现在还待《房屋中介管理条例》通过实施。
目前台湾有7300多家公司，从业人员超过10万人。
1、经纪范围
旧屋中介，新房代销、预售、租赁、海外不动产均为中介范围，依据台湾公司行号营业项目标准分类草案的分类所下的定义为：凡从事不动产买卖、租赁、经纪等 行业 均属之。
2、历史沿革
中介业的沿革经历了6次重要改革，每一次都有些新的变化，逐步的迈向现代化。1970年以前是传统时期，无组织、个人销售成屋，偏重代客户介绍而已，成交就收一个红包。1970—1985年为零星户时期，当时预售多，卖完一幢楼宇，剩下几户是零零星星的散布在各地面得名，此时期以暗卖，赚差价为报酬，以巨东建设公司为代表，强调人力的推销，以楼面式经营，并以责任中心制来要求业绩，员工领的是低薪低奖。到了1985年是中介公司时期。太平洋房屋引进三并的中介制度因而引发了全台湾的第一次革新，整个房屋中介业在短期内就化暗为明，进入现代化的转变，此时期楼面式、店面式的方式并存，以公司直营为主，1975年有了第一家加盟公司佳商不动产公司的成立，这个阶段的收费方式是差价和佣金并存。1991年第二波革新，进入全面的新时期，中介业经营范围全面化，不论成屋—预售、商业—商中、国内—海外、租赁一管理等皆纳入项目尝试，此阶段是加盟模式壮大发展期。侨福、力霸、ERA皆有所获。市场上逐渐形成直营与加盟两大模式。此时期绝大多数以店面式经营，楼面式经营急速减少。1993中为薪奖改变时期，因为自1990年开始，市场不景气，造成部分公司严重亏损，不是缩小编制，就是减少据点，巨东建设自1993年初调整部分员工薪资，取消底薪制度，改用高奖金制度，开发经纪人固定给服务费的40％奖金，销售经纪人给20％的奖金，这业界很勇敢的尝试。美国房地产经纪人是不给底薪的，欧洲国家皆如此，事实上在保险业也是不分中外皆以奖金为主。不过，亚洲的日本，为配合直营，而以底薪为主奖金为副，各地受其影响而肖规曹随，要立即改变做法，对从业人员而言不易适应，因为欧美之所以可行是奖金配合加盟模式，相辅相成的结果。如果缺乏相近的架物，单独实施，尚待考验。1995年，进入第四波革新，为同业联盟时期，房地产中介业的同行发起联卖制度，公会推动不动产资讯流通化，学习美国MLS制度，目前还在整合观念，先做到每半年出版不动产成交行情公报，已出版了七期。
3、经营成功要素
台湾房屋中介业发展不过10年左右，经过几次的革新，在市场上的业者，皆掌握了下列几项关键因素：
1）良好的教育训练
房中介业是人的产业，拥有高素质的人才是公司致胜的关键，除公司录用时坚持相关学历较高、品德较好的人以外，录用后的教育训练，至关重要。
2）不动产经纪人的素质
经纪人的专业知识及经验；外貌、口才、做人做事的诚信度皆为客户评价的标准。
3）公司形象及品牌知名度
知名度高的业者优先为消费者想起，形象良好的业者较易获得消费者的青睬，因此，必需花大笔经费做形象广告。售后的服务和公益活动的参与，也是重点之一。
4）完整的资讯网络
通过电脑联网可掌握成交物件的资料做为价格参考，接受委托物件立即透过网络快速传递至各连销据点，为不可或缺的竞争利器。业者也可利用开放的网际网络，展售其物件。
5）交易安全的保障
买卖交易流程中，推行不动产说明书、产权调查、明示委托价、电脑统一出价制度、服务零瑕疵保证与付款保证制度，售后的代书审查，漏水保固服务等。
6）维持各连锁店统一的品质
对连销企业而言，最担心客户在不同营业分店，受到不同的待遇而生抱怨，此种口碑对中介业者极其重要，因为中介业是人的产业，任何一个经纪人与顾客接触，都代表公司，服务水准不能参差不齐而损害公司整体的形象。
4、房中业的未来趋势
1）物件流通联卖
联合各地区的业者，所有物件提供流通中心，利用电脑连线，便于业者及消费者查询。并进而定出同业联卖的方法，而加速服务消费者。
2）复合式经营
除了买卖租赁外，推出搬家、大楼管理、室内设计等业务，提供消费者更便利的一条龙服务。
3）逐渐走向国际化
未来的房中业会向两极化发展，一者为全域性的连锁店越来越强大，而且加盟店会越来越多。再者就是地区住的家庭式经营也能存活，薪奖制度往奖金方面转变，而不再过分强调底薪，届时就跟世界各国接轨了。
在市场上撮合买卖双方的行为谓之经纪或中介，英文Broker来自Brocour一词，原指卖酒者，酒保的意思，当时的酒馆是市中心的集会所，客人要知道买卖消息，酒保就做传话人，如果有人成交就给酒保一些小费，这便是经纪的由来。
房屋中介的功能主要是以专业知识服务买卖双方，促进房屋买卖的资讯流通，自1984年台湾开放房屋中介公司登记以来，房屋中介公司如雨后春笋般迅速发展，但因立法滞后，造成不少纠纷。现在还待《房屋中介管理条例》通过实施。
目前台湾有7300多家公司，从业人员超过10万人。
5、经纪范围
旧屋中介，新房代销、预售、租赁、海外不动产均为中介范围，依据台湾公司行号营业项目标准分类草案的分类所下的定义为：凡从事不动产买卖、租赁、经纪等 行业 均属之。
6、历史沿革
中介业的沿革经历了6次重要改革，每一次都有些新的变化，逐步的迈向现代化。1970年以前是传统时期，无组织、个人销售成屋，偏重代客户介绍而已，成交就收一个红包。1970—1985年为零星户时期，当时预售多，卖完一幢楼宇，剩下几户是零零星星的散布在各地面得名，此时期以暗卖，赚差价为报酬，以巨东建设公司为代表，强调人力的推销，以楼面式经营，并以责任中心制来要求业绩，员工领的是低薪低奖。到了1985年是中介公司时期。太平洋房屋引进三并的中介制度因而引发了全台湾的第一次革新，整个房屋中介业在短期内就化暗为明，进入现代化的转变，此时期楼面式、店面式的方式并存，以公司直营为主，1975年有了第一家加盟公司佳商不动产公司的成立，这个阶段的收费方式是差价和佣金并存。1991年第二波革新，进入全面的新时期，中介业经营范围全面化，不论成屋一预售、商业一商中、国内一海外、租赁一管理等皆纳入项目尝试，此阶段是加盟模式壮大发展期。侨福、力霸、ERA皆有所获。市场上逐渐形成直营与加盟两大模式。此时期绝大多数以店面式经营，楼面式经营急速减少。1993中为薪奖改变时期，因为自1990年开始，市场不景气，造成部分公司严重亏损，不是缩小编制，就是减少据点，巨东建设自1993年初调整部分员工薪资，取消底薪制度，改用高奖金制度，开发经纪人固定给服务费的40％奖金，销售经纪人给20％的奖金，这业界很勇敢的尝试。美国房地产经纪人是不给底薪的，欧洲国家皆如此，事实上在保险业也是不分中外皆以奖金为主。不过，亚洲的日本，为配合直营，而以底薪为主奖金为副，各地受其影响而肖规曹随，要立即改变做法，对从业人员而言不易适应，因为欧美之所以可行是奖金配合加盟模式，相辅相成的结果。如果缺乏相近的架物，单独实施，尚待考验。1995年，进入第四波革新，为同业联盟时期，房地产中介业的同行发起联卖制度，公会推动不动产资讯流通化，学习美国MLS制度，目前还在整合观念，先做到每半年出版不动产成交行情公报，已出版了七期。
7、营业规模
1995年台湾地区房屋买卖移转栋数为49.34万栋，以每栋平均总价400万元计，包括预售、成屋在内的房屋市场规模约为19.720亿元，以成屋买卖占4成，成屋市场规模约有9．882亿元左右。1995年台湾11家大型房屋中介业(约600个据点)成交总金额共计l,603.76亿元。
8、经营成功要素
台湾房屋中介业发展不过10年左右，经过几次的革新，在市场上的业者，皆掌握了下列几项关键因素：
1）良好的教育训练
房中介业是人的产业，拥有高素质的人才是公司致胜的关键，除公司录用时坚持相关学历较高、品德较好的人以外，录用后的教育训练，至关重要。
2）不动产经纪人的素质
经纪人的专业知识及经验；外貌、口才、做人做事的诚信度皆为客户评价的标准。
3）公司形象及品牌知名度
知名度高的业者优先为消费者想起，形象良好的业者较易获得消费者的青睬，因此，必需花大笔经费做形象广告。售后的服务和公益活动的参与，也是重点之一。
4）完整的资讯网络
通过电脑联网可掌握成交物件的资料做为价格参考，接受委托物件立即透过网络快速传递至各连销据点，为不可或缺的竞争利器。业者也可利用开放的网际网络，展售其物件。
5）交易安全的保障
买卖交易流程中，推行不动产说明书、产权调查、明示委托价、电脑统一出价制度、服务零瑕疵保证与付款保证制度，售后的代书审查，漏水保固服务等。
6）维持各连锁店统一的品质
对连销企业而言，最担心客户在不同营业分店，受到不同的待遇而生抱怨，此种口碑对中介业者极其重要，因为中介业是人的产业，任何一个经纪人与顾客接触，都代表公司，服务水准不能参差不齐而损害公司整体的形象。
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