第一节 加强房地产中介 行业 诚信建设
房地产中介服务机构必须要规范运作、诚信经营，否则会带来负面影响，严重地影响了房地产中介服务的信誉，影响了其自身的发展，而且也不利于房地产市场的健康发展。因此，保持房地产市场健康有序发展，加强对房地产中介行为的规范管理，已成当务之急。
1、房地产中介 行业 诚信度缺乏的原因 分析
从我国房地产中介 行业 的发展现状上 分析 ，房地产中介 行业 已出现了信任危机， 行业 必须重塑自身。 分析 房产中介诚信缺失的缘由，主要有以下四个方面：
1） 行业 自律性差
房地产中介 行业 正处在一个转型期，市场管理不够严格也不规范，给一些见利忘义的不法中介商有机可乘，弄虚作假、恶意欺诈的事件屡屡发生。有些中介打一枪换一个地方，或改头换面继续执业，成了害群之马。受其影响，一些正规房屋中介的越轨行为也时有发生。于是诸如暗中赚取差价、发布虚假房产信息、设置代理协议陷阱、任意抬高价格等成为房屋中介欺骗客户最为常见的手段。
2）市场监管不到位，相互缺少沟通
房产中介有房产、工商、物价等部门多头监管，难免存在监管漏洞。同时，房产中介和个人信用档案与社会信用体系没有建立，缺乏社会监督和奖惩制度。
3）缺少品牌企业
房地产中介企业普遍存在规模小，人员素质低，信息资源少，经营手段落后，履约能力差等状况，就是想把事情办好也力不从心，而且上规模的品牌企业太少，不能影响或引导市场。
4）存在“跳客”、“跳槽”现象
人们往往注意到二手楼市中介失信的情况很多，而对买卖双方不守诚信的例子却很少关注。据了解，诸如此类“跳客”“跳单”等不尊重中介公司劳动的现象绝非少数。由于没有佣金或佣金太少，不少中介公司出现亏损，有的被迫铤而走险，踏上骗订金、吃差价或者乱收费之路。事实上，诚信是相互的，当客户明显失信时，有的中介“沦落”也就在所难免。付佣金是对中介公司劳动的尊重，也是对业主和买方利益的根本保障。
2、房地产中介 行业 诚信经营的原则
目前房产中介公司需要规范化管理，只有这样，才能保证房地产市场公平交易，房地产业才能向健康的方向发展。中介公司诚信经营，必须把握诚信建设的两个方面：
1）坚持诚信为本的原则
诚信中介有起点没终点，房地产中介规范的本身就包含诚信和服务。经营项目、范围、收费标准等都要公开化，推行“一站式”服务。要搞好中介机构的管理，首先必须加强对从业人员的专业培训及规范服务；其次，制定相应的 行业 管理规则加以规范，以促进中介 行业 的健康发展。二手房中介首要的竞争不是实力，而是诚信，没有诚信的中介失去了商业道德底线，无异于自毁前程。对于中介服务市场而言，诚信只有起点没有终点，规范运作，坚守诚信，必将促进二手房市进一步发展。
2)不断完善服务模式的原则
随着房地产业的不断成熟和发展，中介的竞争会更加激烈。面对当前形势，改变传统经营模式已成为刻不容缓的战略选择。因此，必须建立完善的中介服务体系，向客户提供可行的、周到的、贴心的服务。房屋中介本身也应该加强能量积累、加快品牌服务宣传建设。长期以来，中介公司主要是依靠为客户提供信息服务收取一定的中介费用生存，但随着市场的不断发展，这种经营模式已经越来越不适应市场的需要，并最终将被市场淘汰，取而代之的则应是集代理、销售、评估为一身的经营服务模式。
3、加强房地产中介 行业 诚信经营应采取的措施
房地产中介是房地产市场的重要环节，对活跃房地产市场，最终实现房屋的价值起到至关重要的作用，是一个很有前景很有发展空间的朝阳 行业 。保持房地产中介 行业 的持续发展，最重要的是规范市场，重塑诚信。
1）加强对中介人员的法制教育，全面提高人员素质
第一，加强对中介服务人员的法律、法规的教育，提高法律意识，在政策规定范围内规范从业。
第二，加强对中介服务人员的职业道德教育，倡导“守法经营，诚信为本”。
2）整顿房地产中介机构，加强对从业人员行为的管理
房地产中介服务机构应是具有独立法人资格的经济实体。要改变目前房地产中介服务中存在的混乱现象，整顿房地产中介服务机构是有效途径之一。在整顿规范房地产市场秩序的基础上，要大力发展房地产经纪、房地产价格评估机构的服务体系，不断拓展房地产中介服务领域，为房地产投资开发、销售、交易等各环节提供全方位的服务，促进房地产市场的繁荣。
3）加强对房地产中介合同的管理
在房地产中介服务中所涉及的合同多为房地产经纪合同。合同中应明确合同当事人的有关约定、权利与义务、违约责任、争议解决的方式等等。合同是当事人共同遵守的行为规则，只有加强对房地产中介合同的管理能有效保障合同当事人的合法权益，避免和减少纠纷，维护房地产市场的正常秩序。
4）加强对中介服务收费的管理
房地产中介服务实行有偿服务。《房地产中介服务收费标准》明确规定，中介服务收费实行明码标价制度。应严肃查处中介服务中乱收费行为，切实保护房地产当事人的合法经济利益。
综上所述，加强 行业 管理，实现 行业 自律，使房地产中介 行业 迈向规范、诚信、健康的发展轨道是房地产中介 行业 必然的选择。太原市房地产估价师与房地产经纪人学会在太原市房地产管理局的正确领导起草了《太原市房地产中介 行业 自律公约》，得到了全国多家房地产经纪公司和房地产评估机构的支持和积极响应，并在2006年5月11日正式颁布实施，充分说明了我国房地产中介服务企业愿意走规范管理，诚信经营、自我约束、共同发展之路。《太原市房地产中介 行业 自律公约》的实施，将有效地规范目前的房地产中介市场，促进诚信建设，为我国房地产业的发展作出积极的贡献。
第二节 强化房地产经纪 行业 管理
当前，我国的房地产经纪 行业 发展很快，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便，极大地节约了社会的交易成本，同时也促进了房地产产业的健康、持续发展。
由于房地产经营范围广、专业性强，对从业人员的综合素质要求高，我国的房地产经纪 行业 从重新恢复到发展壮大只经历了短短二十多年的时间，在如何规范上还缺乏一套比较完善、可操作性强的法律法规体系，各地现行的房地产经纪管理办法相对于日新月异的房地产市场形势显得滞后。目前各地都有大量无资质、借证骗照、无证无照的房地产经纪公司。众多非法的公司和人员进入房地产经纪 行业 ，加上市场“准入”门槛较低，许多从事房地产经纪业务的公司和人员先天不足，素质不高，道德水平低下，在交易过程中坑蒙拐编，严重扰乱了 行业 的正常经营秩序。在房地产经纪活动中，“不讲资质条件、不讲信誉承诺、不讲收费标准、不讲服务质量、不讲法律责任”的现象非常严重，极大地损害了消费者的利益，从整体上看，目前房地产经纪 行业 信誉不佳，社会地位不高。
为了改变房地产经纪 行业 目前这种比较混乱的状况，政府有关部门投入了大量的人力物力。但是，对房地产经纪 行业 的管理应该是经常性的，不能寄希望一次两次清理整顿来根本解决问题。如果管理不到位，一些在清理整顿中被清除的不良经纪公司和人员就会卷土重来；同时也不能对 行业 自律寄予太多的希望，如果没有严格的管理和监督，如果那些扰乱市场秩序的公司和人员没有受到惩罚，自律只能是纸上谈兵，房地产经纪 行业 的整体素质同样难以提高。
在现有的房地产经纪管理办法的基础上，强化房地产经纪 行业 管理可以采取一下八点措施：
1、建立房地产经纪人员职业资格制度和经纪人负责制度
在房地产经纪活动当中，人的素质应该是最主要的。目前全国各地对房地产经纪人员的要求千差万别，房地产经纪人员的准入门槛较低、良莠不齐。为了改变这种状况，2001年底，国家人事部、建设部联合发文要求建立房地产经纪人员职业资格制度，文件规定在房地产交易中从事居间、代理所有人员都必须取得职业资格证书，并将经纪人员职业资格分为两类：房地产经纪人执业资格和经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格，是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。房地产经纪协理协助经纪人处理经纪有关事务，取得经纪人协理从业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。结合文件要求，可以考虑建立房地产经纪人负责制度，要求经纪人对经纪人协理的行为承担责任，如果经纪人协理在交易活动中有违法违规行为，经纪人将为此受到惩罚(直至吊销其执业资格)。这样，房地产经纪人在招聘经纪人协理时就一定会慎重，在管理经纪人协理时一定会严格。一方面会减少房地产经纪活动中的违法违规行为，同时也便于政府部门的日常管理，有利于建立一支具有较强服务能力、良好职业道德和遵纪守法观念的房地产经纪人队伍。
2、建立不动产复原基金制度
目前房地产经纪活动中的欺诈现象比较严重，但是因为各种各样的原因许多消费者并没有能够得到赔偿(比如委托的经纪公司或人员挟款潜逃或者没有能力赔偿)。这在一定程度上抑制了消费者投诉的积极性(消费者投诉还要花费大量的时间及精力，投诉也有成本)。为了保护消费者的利益，政府部门可以考虑建立不动产复原基金制度，即向所有的房地产经纪公司和人员收取一定的特别规费，建立基金，如果消费者因为经纪公司或人员的不当行为而导致财产损失又不能由当事人赔偿时，可以动用基金进行赔偿。这种办法目前在美国有一些州实行，效果很好。如果消费者的利益在任何情况下都能够得到保护，那么消费者就一定会选择那些合法的房地产经纪公司(这项制度只对合法的经纪公司和人员有效)，而且消费者在利益受到损害时也会积极地选择投诉而不是忍气吞声。这样，在一定程度上，非法的经纪公司和人员就会逐渐失去市场。同时，合法设立的经纪公司和人员也会对自己的交易活动采取更加谨慎的态度。不动产复原基金类似于保险，只不过费用由房地产经纪公司和人员承担。
3、建立各职能部门联合办公制度
房地产经纪服务是一项专业性、技术性很强的工作，在目前管理体系中，一般是先由房地产中介管理部门核发经纪公司的资质，工商部门再发给营业执照。但在实际执行过程中，房地产中介管理部门和工商管理部门两者职能交叉，各自执法依据不同，导致各行其政。一些在中介管理部门没有取得资质的公司，工商部门照样发给营业执照，这些公司一旦发生问题，中介管理部门又不能吊销其营业执照，对它们的处罚缺乏应有的力度。工商执照与资质审核相脱离，“市场准入”和公平竞争就成了一句空话，房地产中介管理部门有责无权，处于一种极为尴尬的境地。为避免这种状况，必须严格经纪公司的设立流程，对没有取得资质的公司，工商部门一律不能发给营业执照。政府各个职能部门应该建立联合办公制度，要定期组织对经纪公司进行检查，发现违法违规的行为，要严肃处理，及时收回资质证书，吊销营业执照。只有各个职能部门密切配合，严格执法，才能有效地规范房地产经纪 行业 。
4、规范经纪服务合同制度
对大多数消费者来说，一生当中只有少数几次买卖、租赁房产，再精明的消费者对于经纪服务当中的合同陷阱还是防不胜防。为了避免一些不良经纪公司利用合同来欺诈消费者，政府部门可以对房产经纪合同做出一些规范。规范合同并不是对所有的合同都采取一定的格式，而是规定在房产经纪服务合同中应该包括哪些内容，不应该包括哪些内容。也可以拟订一份类似于“消费者签订合同须知”这样的文件，在上面列举清楚在签订合同时应该注意的事项。要求每一家经纪公司在与消费者签订合同时，都必须将文件提供给消费者阅读，这样在一定程度上可以减少经纪服务当中的合同纠纷。
5、规范经纪收费发票制度
目前的房地产经纪 行业 收费情况比较混乱，而且中介管理部门对于经纪公司和人员的日常经营状况了解不多，如果消费者不投诉，中介管理部门对经纪公司和人员的一些违法行为并不知情也难以查证(比如经纪人员在2个或2个以上公司执业)。在征得税务部门同意的情况下，中介管理部门可以对经纪公司的收费发票做出统一规范。在收费发票上，要求列出公司名称、证书编号、经纪人员姓名和资格证书号码，将其中的一联交中介管理部门备案。同时，严格控制这种发票的管理和发放，让消费者知道，只有持这种发票的公司才是合法的经纪公司，以有利于消费者识别和选择。这样不仅可以规范房地产经纪行为，杜绝乱收费现象，中介管理部门可以随时掌握房地产经纪公司和人员的经营行为和业绩，为建立经纪公司和人员的信用档案打下基础，同时还可以打击偷税漏税，一举多得。
6、建立保证金制度
在规范经纪服务收费发票的基础上，房地产中介管理部门还可以对经纪公司和人员的每一笔业务佣金抽取一定比例建立交易行为保证金(根据信誉等级的不同设立不同的比例，信誉好的比例低)。这种保证金将进入特别账户，如果在一定期限内(比如一年)，经纪公司或人员没有违法违规的行为，所有款项将无条件返还。反之，中介管理部门不但要依法做出处罚，而且有权将之前所有进入特别账户的资金全部收缴。这样可以加大经纪公司或人员的违法违规成本，同时可以防范一些不良经纪公司和人员在违法违规行为暴露时逃之天天，导致无从处罚。建立不动产复原基金制度是为了保障消费者的利益，而建立保证金制度是为了增加房地产经纪公司和人员的约束。两项制度相互补充，但侧重点有所不同。
7、建立证书查询、证实和信誉等级评价制度
利用现代科技的优势，中介管理部门可以将经纪公司的基本情况输入电脑网络，建立档案。同样，每一个获得资格证书的经纪人员的基本情况也要在电脑网络中建立档案。房地产经纪公司和人员向有关部门办理手续时，必须出示合法有效证件，由有关部门将证件编号输入电脑网络进行证实和登记，否则，有关部门有权拒绝办理手续。中介管理部门在充分了解经纪公司和人员日常经营活动的情况下，应对他们的信誉等级做出评价。信誉等级评价主要包括对国家诚信，看经纪公司的纳税金额和对消费者诚信，看消费者的满意程度两个方面。
8、建立房地产经纪公司和人员的年审和退出制度
对从事房地产经纪服务的所有公司和人员，中介管理部门应在严格日常管理的基础上，每年集中一定时间对他们的从业行为做出评价，也就是年审。在年审中评定信誉等级，对信誉等级差以及没有参加年审的公司和人员，一定要收回资质证书和执业证书，吊销营业执照，将他们清除出房地产经纪 行业 。对信誉等级评价不高、经营业绩差的公司和人员，管理部门可以建议其退出经纪 行业 。有市场准入，同样要有市场准出，这样可以使房地产经纪 行业 经营有序，便于日常管理。
第三节 做好迎接与资本合作浪潮准备
中国房地产业在经历营销时代、产品时代后，正在进入资本合作经营时代。作为我国国民经济发展的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该 行业 成熟与否的主要标准。过去十多年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产业本身的特点使得大多数房地产企业经常处在缺乏资金、嗷嗷待哺的状况，而另一方面，众多的金融投资机构又难以进入房地产业，以致于造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。
随着中国经济的飞速发展，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化等政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的作用。同时，各种投资基金和证券公司也必将在这个新兴的巨大市场中获得极大的回报。尽早地与房地产企业沟通，不断创新、提供多样化的融资渠道是各投资主体在房地产市场获得竞争地位的主要因素。为促使资本与房地产业的顺利整合，加速我国房地产业和以产业基金为代表的投资金融业的发展，中国房地产业协会、中国建设银行主办，北京东方恒基地产顾问、中国诚信证券评估有限公司承办的“中国房地产资本市场及投融资国际论坛”，是我国资本市场与房地产市场的第一次资本合作。
2004年以来，地产业强强合作的趋势已初露端倪。宏观调控以来，国家严控土地，新增的土地供应非常少，客观上对房地产企业造成了压力，进行资本合作是必然的趋势。通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为房产中介 行业 发展的必然选择。
2005年，国内房地产企业不断的进行企业并购。自此，中国房地产业进入了资本合作的浪潮。
中国目前正处于全球有史以来最快的城市化进程中，近年来每年新增建设用地约600万亩左右，其中约有45%至65%来自于耕地。城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。房地产企业的高速增长，遭遇了土地资源获取上的瓶颈。土地资源的供应局面迫使房地产中介进行资本合作。
随着市场经济的进一步发展，沿海、东部、南部的房地产业相对成熟，有些企业已经基本完成资本原始积累，形成雄厚的资本。这些资本必然要寻求出路，往更多机会的地方、或薄弱环节蔓延，西进、北拓将会成为今后一段时间内的趋势。
房产中介
行业
与资本进行合作，文化融合方面是最大的风险。国际上大的资源整合，百分之七八十是不成功的。因此，在进行资本合作时两个企业要密切注意文化的融合。在与资本合作的浪潮里，房产中介
行业
竞争将越来越激烈，战略合作、战略结盟将成为房产中介
行业
发展的重要手段。
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