---

旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。
 
　　我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。
 
　　从发展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
 
　　从运作方式看，旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
 
　　随着中国地产行业项目开发和运作的专业化发展，以及旅游业本身的迅猛发展，旅游地产正逐渐为市场关注。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强，直到2020年左右。
 
《旅游地产项目可行性研究报告》通过对项目的市场需求、资源支持、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。
【旅游地产项目可行性报告目录】
 
  　第一部分旅游地产项目总论
　　第二部分旅游地产项目建设背景、必要性、可行性
　　第三部分旅游地产项目产品市场需求分析
　　第四部分旅游地产项目产品规划方案
　　第五部分旅游地产项目建设地与土建总规
　　第六部分旅游地产项目环保、节能与劳动安全方案
　　第七部分旅游地产项目组织和劳动定员
　　第八部分旅游地产项目实施进度安排
　　第九部分旅游地产项目财务评价分析
　　第十部分旅游地产项目财务效益、经济和社会效益评价
　　第十一部分旅游地产项目风险分析及风险防控
　　第十二部分旅游地产项目可行性研究结论与建议
 
第一部分　旅游地产项目总论
 
　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
 
　　一、旅游地产项目背景
　　　（一）项目名称
　　　（二）项目的承办单位
　　　（三）承担可行性研究工作的单位情况
　　　（四）项目的主管部门
　　　（五）项目建设内容、规模、目标
　　　（六）项目建设地点
 
　　二、项目可行性研究主要结论
　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
　　　（一）项目产品市场前景
　　　（二）项目原料供应问题
　　　（三）项目政策保障问题
　　　（四）项目资金保障问题
　　　（五）项目组织保障问题
　　　（六）项目技术保障问题
　　　（七）项目人力保障问题
　　　（八）项目风险控制问题
　　　（九）项目财务效益结论
　　项目总投资万元，其中建设投资万元（其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元），铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。
　　项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。
　　　（十）项目社会效益结论
　　　（十一）项目可行性综合评价
　　三、主要技术经济指标表
　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
　　四、存在问题及建议
　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
 
 
 
第二部分　旅游地产项目建设背景、必要性、可行性
 
　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
 
　　一、旅游地产项目建设背景
　　　（一）项目政策层面发起背景
　　　　　1、国家或行业发展规划
　　　　　2、产业政策
　　　　　3、技术政策
　　　（二）项目市场层面发起背景
　　　　　1、市场发展阶段、趋势、特点
　　　　　2、市场发展前景
　　　（三）项目发起人以及发起缘由
　　　　　1、公司在技术方面的积累
　　　　　2、公司在市场方面的积累
　　　　　3、……
　　　（四）……
 
　　二、旅游地产项目建设必要性
　　　（一）产业发展的要求
　　　（二）市场发展的要求
　　　（三）企业发展的要求
 
　　三、旅游地产项目建设可行性
　　　（一）经济可行性
　　　（二）政策可行性
　　　（三）技术可行性
　　　（四）模式可行性
　　　（五）组织和人力资源可行性
 
第三部分　旅游地产项目市场需求分析
 
　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
 
　　一、XX市场前景（重点）
 
　　二、XX市场容量（重点）
 
　　三、XX市场竞争格局
 
　　四、XX价格现状及预测
 
　　五、XX市场主要原材料供应
 
第四部分　旅游地产项目产品规划方案
 
　　一、旅游地产项目产品产能规划方案
 
　　二、旅游地产项目产品工艺规划方案
　　　（一）工艺设备选型
　　　（二）工艺说明
　　　（三）工艺流程
 
　　三、旅游地产项目产品营销规划方案
　　　（一）营销战略规划
　　　（二）营销模式
　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
　　　　　1、投资者分成
　　　　　2、企业自销
　　　　　3、国家部分收购
　　　　　4、经销人代销及代销人情况分析
　　　（三）促销策略
　　　　……
 
第五部分　旅游地产项目建设地与土建总规
 
　　一、旅游地产项目建设地
　　　（一）旅游地产项目建设地地理位置
　　　（二）旅游地产项目建设地自然情况
　　　（三）旅游地产项目建设地资源情况
　　　（四）旅游地产项目建设地经济情况
　　　（五）旅游地产项目建设地人口情况
 
　　二、旅游地产项目土建总规
　　　（一）项目厂址及厂房建设
　　　　　1、厂址
　　　　　2、厂房建设内容
　　　　　3、厂房建设造价
　　　（二）土建总图布置
　　　　　1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。
　　　　　2、竖向布置
　　　　　　（1）场址地形条件
　　　　　　（2）竖向布置方案
　　　　　　（3）场地标高及土石方工程量
　　　　　3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况
　　　　　4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）
　　　　　5、总平面布置主要指标表
　　　（三）场内外运输
　　　　　1、场外运输量及运输方式
　　　　　2、场内运输量及运输方式
　　　　　3、场内运输设施及设备
　　　（四）项目土建及配套工程
　　　　　1、项目占地
　　　　　2、项目土建及配套工程内容
　　　（五）项目土建及配套工程造价
　　　（六）项目其他辅助工程
　　　　　1、供水工程
　　　　　2、供电工程
　　　　　3、供暖工程
　　　　　4、通信工程
　　　　　5、其他
 
第六部分　旅游地产项目环保、节能与劳动安全方案
 
　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
 
　　一、旅游地产项目环境保护
　　　（一）项目环境保护设计依据
　　　（二）项目环境保护措施
　　　（三）项目环境保护评价
 
　　二、旅游地产项目资源利用及能耗分析
　　　（一）项目资源利用及能耗标准
　　　（二）项目资源利用及能耗分析
 
　　三、旅游地产项目节能方案
　　　（一）项目节能设计依据
　　　（二）项目节能分析
 
　　四、旅游地产项目消防方案
　　　（一）项目消防设计依据
　　　（二）项目消防措施
　　　（三）火灾报警系统
　　　（四）灭火系统
　　　（五）消防知识教育
 
　　五、旅游地产项目劳动安全卫生方案
　　　（一）项目劳动安全设计依据
　　　（二）项目劳动安全保护措施
 
第七部分　旅游地产项目组织和劳动定员
 
　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
 
　　一、旅游地产项目组织
　　　（一）组织形式
　　　（二）工作制度
 
　　二、旅游地产项目劳动定员和人员培训
　　　（一）劳动定员
　　　（二）年总工资和职工年平均工资估算
　　　（三）人员培训及费用估算
 
第八部分　旅游地产项目实施进度安排
 
　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
 
　　一、旅游地产项目实施的各阶段
　　　（一）建立项目实施管理机构
　　　（二）资金筹集安排
　　　（三）技术获得与转让
　　　（四）勘察设计和设备订货
　　　（五）施工准备
　　　（六）施工和生产准备
　　　（七）竣工验收
 
　　二、旅游地产项目实施进度表
 
　　三、XX剂项目实施费用
　　　（一）建设单位管理费
　　　（二）生产筹备费
　　　（三）生产职工培训费
　　　（四）办公和生活家具购置费
　　　（五）其他应支出的费用
 
第九部分　旅游地产项目财务评价分析
 
　　一、旅游地产项目总投资估算
　　
 
　　图：项目总投资估算体系
 
　　二、旅游地产项目资金筹措
　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
　　　（一）资金来源
　　　（二）项目筹资方案
 
　　三、旅游地产项目投资使用计划
　　　（一）投资使用计划
　　　（二）借款偿还计划
 
　　四、项目财务评价说明&财务测算假定
　　　（一）计算依据及相关说明
　　　（二）项目测算基本设定
 
　　五、旅游地产项目总成本费用估算
 
图：旅游地产项目总成本费用估算
 
　　　（一）直接成本
　　　（二）工资及福利费用
　　　（三）折旧及摊销
　　　（四）工资及福利费用
　　　（五）修理费
　　　（六）财务费用
　　　（七）其他费用
　　　（八）财务费用
　　　（九）总成本费用
 
　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
　　　（一）销售收入
　　　（二）销售税金及附加
　　　（三）增值税
　　　（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
 
　　七、损益及利润分配估算
 
　　八、现金流估算
　　　（一）项目投资现金流估算
　　
 
　　图：旅游地产项目投资现金流估算
　
　　　（二）项目资本金现金流估算
 
图：旅游地产项目现金流估算
　
　　九、不确定性分析
　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
　　　（一）盈亏平衡分析
　　　（二）敏感性分析
 
第十部分　旅游地产项目财务效益、经济和社会效益评价
 
　　在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
 
　　一、财务评价
　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
　　　（一）财务净现值
　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
　　如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
　　　（二）财务内部收益率（FIRR）
　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
　　一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
　　　（三）投资回收期Pt
　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
　　　　（l）计算公式
　　动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
　　　　（2）评价准则
　　　　　　1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
　　　　　　2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
　　　（四）项目投资收益率ROI
　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
　　ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
　　　（五）项目投资利税率
　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
　　投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
　　　（六）项目资本金净利润率（ROE）
　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
　　　（七）项目测算核心指标汇总表
 
　　二、国民经济评价
　　国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
 
　　三、社会效益和社会影响分析
　　在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
 
第十一部分　旅游地产项目风险分析及风险防控
 
　　一、建设风险分析及防控措施
 
　　二、法律政策风险及防控措施
 
　　三、市场风险及防控措施
 
　　四、筹资风险及防控措施
　　五、其他相关粉线及防控措施
 
第十二部分　旅游地产项目可行性研究结论与建议
 
　　一、结论与建议
 
　　根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
　　　1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
　　　2、对主要的对比方案进行说明
　　　3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
　　　4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
　　　5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
　　　6、可行性研究中主要争议问题的结论
 
　　二、附件
　　凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
　　　1、项目建议书（初步可行性报告）
　　　2、项目立项批文
　　　3、厂址选择报告书
　　　4、资源勘探报告
　　　5、贷款意向书
　　　6、环境影响报告
　　　7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告
　　　8、需要的市场预测报告
　　　9、引进技术项目的考察报告
　　　10、引进外资的名类协议文件
　　　11、其他主要对比方案说明
　　　12、其他
 
　　三、附图
　　　1、厂址地形或位置图（设有等高线）
　　　2、总平面布置方案图（设有标高）
　　　3、工艺流程图
　　　4、主要车间布置方案简图
　　　5、其它
……