“株洲·大地中央广场”项目可 行 性 分 析 一、项目背景1、根据株洲城市总体规划和城市改造规划纲要，为加快湘江风光带和旧城棚户区改造的建设步伐，助推株洲市的“两型社会”发展，2009年末株洲市人民政府召开专题会议，并通过会议纪要：同意将河西长江路以…

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“株洲·大地中央广场”项目

可 行 性 分 析

一、项目背景

1、根据株洲城市总体规划和城市改造规划纲要，为加快湘江风光带和旧城棚户区改造的建设步伐，助推株洲市的“两型社会”发展，2009年末株洲市人民政府召开专题会议，并通过会议纪要：同意将河西长江路以东，河东铁路以西的可开发土地全部交由株洲市湘江风光带建设开发有限公司（属市政府直管）统筹开发、出让，所得收益全部用于湘江风光带的建设和改造（湘江风光带改造建设资金约需100亿元），其中：“株洲〃大地中央广场项目”土地属于湘江风光带的建设和改造规控范围之内。

2、株洲市人民政府王群市长2011年2月17日到湘江风光带建设开发有限公司召开现场办公会时明确表示：同意该项目土地预出让方案（附：《政府会议纪要》）。

3、从2009年下半年开始我公司就与湘江风光带建设开发有限公司进行跟踪、磋商、洽谈该项目，2011年1月双方通过多轮商谈，已达成该地块《土地开发项目合作协议》共识，双方约定于2011年4月签订正式合同。

二、项目概况

1、项目位置

“株洲〃大地中央广场项目”地块位于株洲市最繁华的城市主干道---建设中路，它东临七一路，南临湘江江景，西临体育路神

农公园，北临建设中路，其中建设中路临街面长280米，七一路临街面长230米，体育路临街面长170米，距株洲市核心商业中心---中心广场和株百大楼不足200米，处于株洲市服饰零售核心商圈范围之内。项目西面比邻株洲市湘江东岸最大的绿色生态公园-----神龙公园，南面距株洲市河东湘江江景风光带不足百米，项目交通便利、地理位置优越，实为商业服饰零售、餐饮娱乐和办公、居家的绝佳之地。

2、项目用地

本项目主要用地现为湖南铁路科技职业技术学院土地，净占

地面积49732.7㎡（合74.6亩，含七一路拆迁补偿土地2.9亩），其具体位置详见《项目红线图》。

3、项目规划

①、项目规模

本项目规划总用地面积：49732.7㎡，建筑总占地面积31082㎡，总建筑面积444618 ㎡，其中地上部分建筑面积334710㎡：商业面积81064㎡（不含地下层），公寓面积95832㎡，写字楼面积81302㎡，住宅面积47840㎡，五星级酒店 28672㎡。地下部分面积 109908㎡，其中：地下1-3层停车场89758㎡，A区负一层商业面积20150㎡。项目拥有地下停车位2210个，地上停车位260个。建筑密度62%，绿化率11%，容积率为6.7。

②、建筑规划

本项目由A、B、C三区建筑群组成，其中：A区建筑主临建设中路和体育路，其建筑规划为：地上25层，其中裙楼 3层，塔楼

共5栋，每栋均为22层，地下3层；B 区建筑主临建设中路和七一路，其建筑规划为：地上48层，其中裙楼 2层，塔楼共2栋，1栋46层，1栋23层，地下3层；C 区建筑主临七一路，其建筑规划为：地上25层，其中裙楼 2层，塔楼1栋共23层。

③、分区业态布局

A区：

A区地下负1F为配套大型超市20150㎡，负2F、负3F为大型停车场。

A区裙楼1-2F为世界名品服饰商场,3F为儿童服饰、儿童游乐场、电影院、餐饮配套等。

A区塔楼共5栋，其中：A-1栋设计为写字楼，A-2、A-3、A-4、A-5栋设计为公寓。

B、C区：

B、C区地下负1-3层为大型停车场,停车位共2210个（含A区负2F、负3F）。

B、C区1F为开放式的世界名品商业街。

B、C区2F为KTV会所、大型餐馆酒楼、茶饮咖啡吧及足浴、美容美体会所。

B区塔楼2栋，其中：B-1栋为甲级写字楼和五星级酒店，B-2

栋为住宅楼。

C区塔楼1栋，为住宅楼。

④、项目定位

我公司自06年进驻株洲以来，就着手开始对株洲市品牌服饰

经营店铺进行市场调查，株洲市品牌服饰旗舰店、形象店、专卖店主要集中在建设中路神龙公园至建设南路大地精品内衣市场临街两面，该地段临街商铺月租金高达500-1500元/㎡，该地段临街商铺历来为品牌服饰经营商家必争之地，该地段现已形成了成熟的品牌服饰经营氛围，也是消费群体熟识和认可的品牌服饰购物场地，株洲芦淞服饰商圈内纵多品牌服饰商家均已在该地段设立门店，且经营效益良好。本项目的市场定位基于以上有利因素，最终确定了品牌服饰为主题，并注重对该地段品牌服饰的提升和整合，项目建成后将缔造出集高端品牌服饰、酒店、写字楼、公寓、餐饮、文化娱乐一体的新天地。

三、项目综合成本估算

本项目总投资估算为215174万元，主要构成如下：

1、项目总土地成本及拆迁补偿估算为84040万元。

①、湖南铁路科技职业技术学院土地71.7亩×1000万元/亩=71700万元

②、湖南铁路科技职业技术学院东面临七一路南区公安分局、人保公司等3栋旧楼拆迁面积约12000㎡，土地面积约2.9亩，拆迁部分土地成本为：12000㎡×6000元/㎡×1.3倍=9360万元

③、土地过户办证税、费为：74.6亩×1000万元/亩×4%=2980万元。

2、土建及报建、配套设施综合成本为106134万元，主要构成如下：

①、A-1、A-2、A-3、A-4栋公寓及B-2和C区塔楼住宅143672㎡×2000元/㎡=28734万元

②、A-5栋写字楼23958㎡×2300元/㎡=5510万元

③、B-1栋超高层写字楼、酒店82432㎡×2600元/㎡=21432万元

④、商业裙楼81064㎡×2600元/㎡=21076万元

⑤、A-1栋地下-1F商业20150㎡×3000元/㎡=6045万元

⑥、地下停车场89758㎡×2600元/㎡=23337万元

3、各项税金、规费估算为25000万元

按250000万元的房产销售额估算

销售税费、营业税等规费取平均值10%计算，应交税费估算为250000万元×10%=25000万元

四、项目销售价格及物业价值估算

本项目商业及住宅预测售价取值依据公司对该地块周边房地产项目（汉华国际商业城、金轮时代广场、南京〃中央商厦）销售价格的详细调查、了解和分析，在以上楼盘招商销售均价的基础上，下浮5-15%左右进行测算。本项目销售价格和物业价值估算如下：

1、商业裙楼1F临建设中路商铺按单价130000元/㎡计算，销售收入为（155M+56M）×12.5M×130000元/㎡×85%=29100万元

2、A、B座裙楼商业街1F商铺按单价80000元/㎡计算，销售收入为（130M+108M）×12.5M×80000元/㎡×85%=20200万元

3、商业裙楼1F临体育路商铺按单价60000元/㎡计算，销售收入为130M×125M×60000元/㎡×85%=8200万元

4、商业裙楼临七一路商铺按单价80000元/㎡计算，销售收入为（108M+66M）×12.5M×80000元/㎡×85%=14800万元

5、商业裙楼1FA、B、C座内铺共22000㎡，按单价30000元/㎡计算，销售收入为66000万元

6、商业裙楼A、B、C座2F商业面积共31000㎡，按单价20000元/㎡计算，销售收入为62000万元

7、商业裙楼A、B、C座3F商业面积共31000㎡，按单价10000元/㎡计算，销售收入为31000万元

8、A区-1F商业面积为20150㎡，按单价10000/㎡计算，销售收入为20150万元

9、江景公寓楼按单价6000/㎡计算，销售收入为57499万元

10、写字楼及酒店按单价6500/㎡计算，销售收入为74708万元

11、住宅楼按单价6200/㎡计算，销售收入为29660万元

12、地下负1-3F停车场按单价3600/㎡计算，销售收入为32312万元

收入总计：1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12=445629万元

保守预测开盘短期内可售出的房产为：

1+2+3+4+9+10+11=234167万元。

五、投资效益及风险评估

1、效益分析

①、财务效益

本项目全部完成投资后，建成的物业预测总销售收入（物业价值）为445629万元，项目开盘短期内可回笼资金234167万元，即可收回总投资，项目全部实现销售总收入剔减项目总投入成本后理论

毛利润为230455万元（未计算应缴企业所得税、土地增税、财务费用），项目财务指标良好。

②、品牌效益

项目建成后，有利于公司在株洲市提升品牌形象、扩大区域内乃至长、株、潭地区的社会影响力。

③、社会效益

（1）、项目的建设有利于改善城市面貌，提升城市形象。

（2）、项目处于株洲市中央核心商圈，项目的建成将提供一个规模大、环境好、管理规范的商业平台，可合理配置土地资源，增加区域商贸和住宅设施的规模，对吸引投资、繁荣流通具有积极的意义。

（3）、增加就业机会，对缓解现阶段社会就业压力起到一定的作用。

2、风险评价

①、投资风险

本项目处于株洲市中央核心商圈，周边极具成熟和浓郁的零售氛围，周边基础设施和配套设施齐全，适合亦商亦居，本项目在实施过程中合理控制好开发成本，可有效规避投资风险。

②、效益风险

本项目实施后，公司利用自身从事房地产行业多年的开发经验和经营理念、发挥营销、招商、商业营运上的优势，能保证销售收入和利润目标的实现，可有效控制效益风险。

六、B区地块项目投入启动资金使用计划

本项目计划投入启动资金为9.5亿元，其中：公司自筹启动资金为3.5亿元，计划向投资公司申请借贷6亿元，其具体资金使用计划为：

1、《土地开发项目合作协议》签订时即需支付首笔土地款3.5亿元，我公司自筹1亿元，计划向投资公司申请借贷2.5亿元。

2、《土地开发项目合作协议》签订后2个月左右时，需支付第二笔拆迁安置补偿、土地出让金等款项3亿元，我公司自筹0.5亿元，计划向投资公司申请借贷2.5亿元。

3、《土地开发项目合作协议》签订后9个月时，且株洲市湘江风光带建设开发有限公司将该项目B区土地挂牌过户至我公司名下，5个工作日之内，需向湘江公司再支付土地款2亿元，我公司自筹1亿元，计划向投资公司申请借贷1亿元

4、办理B地块项目报建开工手续需交纳的各种费用约需1亿元由公司自筹。(享受棚户区优惠政策,报建费用减半)

5、B区地块项目正式动工后，计划再向商业银行借贷4.5亿元用于项目前期工程款及C区地块土地款的支付，项目后续工程建设资金由项目预售房产解决。

6、向投资公司分期分批借贷的6亿元资金，我公司承诺以B区地块项目及公司拥有的固定资产及库存商品房做抵押并可由投资公司派财务监控资金。

七、总结

该项目属株洲市商业繁华区，占据良好的地理优势，靠近中心

广场，西临神农公园，南临湘江江景。项目临街面长达700米，商业门面租金高，无销售压力和风险，开盘后只要销售一层临街商铺、住宅、公寓、和写字楼即可全部收回投资成本.利润空间大，保守测算有23亿元的毛利，分期分批支付土地款时间差较长，第三批土地款3亿元支付后即可开工建设.无拆迁压力，该项目71.7亩土地之内只有3栋教师公寓，且都由湘江公司负责在一年之内打包拆迁.规划设计停车位多达2000多个，商业购物、休闲停车方便，实为不可多得的绝佳商业房地产投资开发项目。