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　　 “ 城南春天 ” 可行性研究报告
　　  
　　 第一章  投资环境分析
　　  
　　一、   国内环境：中国房地产还有20年以上的好景
　　 XX年12月3日 上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。
　　 “中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
　　 中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
　　 1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
　　 XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。
　　 2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
　　  
　　二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
　　1、湖北省宏观政策的指导
　　 XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
　　2、政府出台房改政策，取消福利分房
　　 自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
　　3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
　　 荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
　　4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
　　 XX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；XX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《XX年荆州市经济运行特点、问题及对策》)
　　 XX年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《XX年经济发展情况新闻发布稿》）
　　 以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
　　 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

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