**项目可行性报告模板第一部分 项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定…

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第 ３ ９卷第 ２期　西南大学学报（ 社会科学版） Ｊ ｏ ｕ ｒ ｎ ａ ｌ ｏｆ Ｓ ｏ ｕ ｔ ｈ ｗｅ ｓ ｔ Ｕｎｉ ｖｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ（ Ｓ ｏ ｃ ｉ ａ ｌ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ Ｅｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ） ２ Ｏ １…

**项目可行性报告模板

第一部分 项目概况

一、 宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、 宗地现状

1、

2、

3、 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、 项目周边的社区配套

（一）周边3000米（或可辐射）范围内的社区配套

1、 交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况 有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、 教育：大中小学及教育质量情况。

3、 医院等级和医疗水平

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场

5、 文化、体育、娱乐设施

6、 公园

7、 银行

8、 邮局

9、 其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要配套设施现状

四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大

型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、

涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口

位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经

营性公建的面积

3、 综合容积率、住宅容积率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 绿化率

7、 其他

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

八、 合作方式及条件

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊

背景等

2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、

建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

第二部分 市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、 区域住宅市场简述





 发展历程 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化

2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）





 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价

3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、区域内供应产品特征

1、 各档次产品特点及供应状况

2、 目前在售同类代表性楼盘

包括售价、规模、产品、销售状况、目标客户等

3、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

4、 分析：本案在区域市场内的机会点

5、 结论：







 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题

第三部分 目标市场定位及初步规划分析

1. 市场定位

2. 目标人群特征/来源区域/行业特点

3. 初步规划产品建议

第四章 预计项目开发和销售节奏

一、

二、 开发节奏：工期计划、各期开工面积、竣工计划。 销售节奏：各期销售时间、价格、面积，开盘和清盘时间。

第五部分 成本利润及启动资金估算

一、 成本、售价、利润预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得

税）等。结合市场和竞争分析，给出预测售价，估算出利润。

二、 税务分析

营业税及附加

土地使用税

土地增值税

所得税 1、 2、 3、 4、

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、 现金流分析

资金投入计划：各期地价、工程费、间接费等的投入安排。

资金回款计划：各期销售回款计划。

资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口1、 2、 3、

及融资途径。

4、 资金占用峰值、实现现金正流入时间。

第六部分 综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集团一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、风险：价格、成本控制、政府政策、竞争对手等方面论述。

五、结论和建议

第七部分 竞拍和投标方式取得土地需给出建议地价上限

（一） 最高宗地价测算

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析

指标，如投资回报率等。

（二） 竞争对手分析

1、 主要背景，控股股东情况

2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、 操作水平，主要开发的项目

5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三） 制定策略

1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。

也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

第八部分 在新城市获取土地需增加城市理解报告

一、市场分析部分需增加（1）宏观经济分析；（2）当地商品住宅市场总体状况

1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、 当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、 各行政区市场比较：

量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼 （1）

盘的销售比重、平均价格等。

（2）

5、 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、

8、

客户的购买偏好、购买关注的要素 重点楼盘描述

第一章 总论
　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
　　第一节 项目名称
　　第二节 项目承建单位
　　第三节 项目投资概况
　　　　一、拟建地点
　　　　二、建设内容与规模
　　　　三、项目投资资金及效益情况
　　汇总项目要技术经济指标，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。主要技术指标表根据项目有所不同，一般包括：生产规模、全厂总定员，主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗，全厂占地面积、全员劳动生产率，年总成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率，借款偿还期，经济内部收益率，投资回收期等。

表：项目技术经济指标　

　　第四节 项目可行性研究报告的编制依据
　　进行本项目可行性研究工作的主要依据主要包括：
　　　　1、国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等。
　　　　2、由国家批准的资源报告，区域规划和工业基地规划等。
　　　　3、地方政策法规以及当地拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料。
　　　　4、有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等。
　　　　5、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定。
　　　　6、包含各种市场信息的市场调研报告。
　　　　7、项目承建单位提供的数据资料和关联单位资料。
　　第五节 项目结论与建议

第二章 项目背景和建设的必要性
　　主要说明项目的发起过程，提出的理由，投资的必要性等。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，为项目能够更好的实施提供依据。
　　第一节 项目建设背景
　　　　一、国家或行业发展规划
　　　　二、项目发起缘由
　　第二节 项目建设必要性
　　第三节 项目建设可行性
　　　　一、经济可行性
　　　　二、政策可行性
　　　　三、技术可行性
　　　　四、模式可行性
　　　　五、组织和人力资源可行性

第三章 项目市场分析
　　项目市场分析在可行性研究中的重要地位在于任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须建立在对市场需求情况有了充分了解。市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
　　第一节 项目行业发展现状分析

图：项目近年发展趋势图

　　第二节 项目行业上下游分析
　　第三节 项目行业风险分析
　　第四节 项目市场前景分析

表：项目产品前景分析

　　第五节 项目发展前景综述

第四章 项目产品方案与建设规模
　　第一节 项目产品方案
　　　　一、产品介绍
　　　　二、产品生产纲领
　　　　三、产品技术特点
　　　　四、产品应用领域
　　第二节 项目建设规模

第五章 项目选址
　　第一节 项目选址原则和基本思路
　　第二节 项目所在地的自然经济社会状况分析
　　　　一、地理环境
　　　　二、气象条件
　　　　三、交通条件
　　　　四、综合经济发展
　　第三节 项目场址选择（要附上总图）

图：项目总图

　　第四节 项目建设条件
　　第五节 项目原材料供应及外部配套条件

第六章 项目技术方案
　　主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。
　　第一节 项目构成
　　第二节 项目生产技术方案
　　　　一、生产工艺流程介绍
　　　　二、生产工艺流程图
　　第三节 项目设备方案

第七章 项目总图运输及公用工程
　　总平面布置应根据项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。
　　第一节 总平面布置原则
　　　　一、设计标准及依据
　　　　二、平面布置原则
　　第二节 总平面布置
　　　　一、主要车间组成
　　　　二、竖向布置及工程方案
　　　　三、绿化与消防
　　第三节 建筑与结构设计
　　　　一、建筑设计
　　　　二、结构设计
　　第四节 公用及动力工程
　　　　一、给排水工程
　　　　二、电气工程
　　　　三、防雷及接地保护
　　　　四、电讯
　　　　五、采暖通风

第八章 项目节能措施
　　按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。
　　第一节 项目所在地能源供应条件
　　　　一、项目使用能源品种的选用原则
　　　　二、项目所在地能源供应条件
　　第二节 合理用能标准和节能设计规范
　　　　一、相关法律、法规、规划和产业政策
　　　　二、节能标准及技术规定
　　　　三、相关终端用能产品能效标准
　　第三节 项目能源消耗种类及数量计算
　　　　一、能源消耗种类、来源及其流向
　　　　二、能耗分析
　　第四节 节能措施
　　第五节 能源管理机构及计量
　　　　一、能源管理机构
　　　　二、节能管理制度
　　　　三、能源计量器具的配备

第九章 环境保护
　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
　　第一节 设计依据及采用的标准
　　　　一、设计依据
　　　　二、设计原则
　　　　三、采用标准
　　第二节 建设地区的环境现状
　　第三节 产污节点
　　第四节 环境质量标准
　　　　一、大气环境
　　　　二、地表水
　　　　三、声环境
　　第五节 污染物排放标准
　　　　一、污水 　　　
　　　　二、废气
　　　　三、噪声
　　　　四、其他
　　第六节 环境影响分析
　　　　一、施工期环境影响分析
　　　　二、运营期环境影响分析
　　第七节 环境影响评论结论

第十章 项目组织及劳动定员
　　第一节 项目组织机构
　　第二节 劳动定员及培训
　　　　一、劳动定员
　　　　二、人员培训
　　第三节 组织结构
　　第四节 企业理念

第十一章 项目进度安排
　　项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告的一个重要组成部分。所谓项目实施时期可称为投资时期，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间，这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响，前后紧密衔接的；也有些是同时开展、相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。
　　第一节 项目实施阶段
　　　　一、建立项目实施管理机构
　　　　二、资金筹集安排
　　　　三、施工准备
　　　　四、施工和生产准备
　　　　五、竣工验收
　　第二节 项目实施进度

第十二章 投资估算与资金筹措
　　建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分，要计算项目所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。
　　第一节 项目总投资估算
　　　　一、建设投资估算
　　　　二、流动资金估算

表(3)：项目总投资估算表

　　第二节 资金筹措及使用计划
　　建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得，项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。
　　一、资金来源
　　二、筹资方案
　　三、资金使用计划

第十三章 财务与敏感性分析
　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
　　第一节 财务预测方法及依据
　　第二节 财务假设
　　第三节 产品销售收入及税金估算
　　第四节 产品成本及费用估算
　　第五节 利润及分配
　　第六节 财务盈利能力分析
　　第七节 项目不确定性分析
　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，在可行性研究中，一般都要进行盈亏平衡分析，敏感性分析和概率分析可视项目情况而定。
　　　　一、盈亏平衡分析
　　　　二、敏感性分析

图：敏感性分析图

　　第八节 财务分析结论
　　财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的办法进行。评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满足项目决策部门的需要。
　　财务评价指标根据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表、财务外汇平衡表。
　　用财务评价指标分别和相应的基准参数----财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判别项目在财务上是否可行。

第十四章 经济和社会影响分析
　　第一节 建设风险分析及防控措施
　　第二节 法律政策风险及防控措施
　　第三节 市场风险及防控措施
　　第四节 筹资风险及防控措施
　　第五节 其他相关粉线及防控措施

第十五章 可行性研究结论与建议
　　第一节 结论
　　第二节 建议
附图表
附表一 项目流动资金估算表
附表二 项目销售收入估算表
附表三 项目总成本费用估算表
附表四 项目现金流量表
附表五 项目利润与利润分配表
附表六 项目资产负债表
略……