万浩郦城项目的可行性研究 目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项…

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万浩郦城项目的可行性研究

目录

第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件第四章：项目开发定位 一、项目市场定位 二、项目消费群定位 三、项目产品定位

四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位

第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标

第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略 四、准备策略

五、项目销售收入实现计划

第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析

第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议

第一章：总论

一、建设项目概况

1、建设单位基本情况 2、项目概况

二、项目建设的必要性

1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要

三、可行性研究编制的依据（邯郸为例）

1、河北省建筑安装工程预算工作手册； 2、河北省建筑工作估算指标； 3、邯郸市最新材料价格信息； 4、2012年河北省建筑工作概算定额； 5、河北省建设系统行政事业性收费项目表； 6、房地产公司某区项目规划设计方案； 7、委托方提供的其他有关资料； 8、万浩郦城近期类似项目有关造价资料； 9、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

四、可行性研究结论

项目财务评价结果如下：

通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论： 1、项目销售市场前景……，建设条件……； 2、项目的前期工作…… 3、项目的各财务指标……；

4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。

第二章：市场分析

一、宏观经济形势分析

1、邯郸经济持续、快速增长。 2、居民消费能力，消费意识。 3、城市规划促进房地产市场发展。 4、区域发展分析

二、市房地产市场分析

1、房地产供给情况 2、邯郸房地产需求情况 3、邯郸房地产价格分析 4、住宅市场的户型特点 5、住宅市场的竞争态势 6、邯郸住宅消费者分析 7、住宅市场的发展趋势

三、一般供给市场预测

1、开发商对国家政策变化的预期 2、开发商对需求市场的预期

四、项目自身因素分析

1、项目优劣势分析

1）区域环境分析 2）地段分析 3）地块特征分析 4）开发商实力分析 5）生活配套分析 2、项目投资机会分析

1）强有力的消费支持 2）区域规划前景与政策支持 3）邯郸旧城改造利好

五、项目市场分析结论

综合以上分析可得出以下结论：

第三章：项目建设条件

一、基础理论建设的自然条件

邯郸属平原气候。气候特征是：气候温差较大，降水较少。春温变化大，夏初雨水少，伏秋时间段，冬季严寒。 1、气温

 年平均气温17.2℃  极端最高气温：40.6度  极端最低气温：-8.3度 2、雨量

 年平均降雨量：600㎜  年最大降雨量：800㎜  年最小降雨量：400㎜

3、湿度

 年平均相对湿度：40%  年最小相对湿度：10% 4、日照

 日照时数达6小时

二、项目建设的用地条件

1、项目地块概况

2、项目地块地形、地质条件

三、项目用地规划限制条件

1、项目规划限定：容积率，绿地率，建筑密度 2、后退红线控制： 3、间距控制：

建设间距类区： 4、建筑高度控制：

四、项目建设的市政配套条件

1 道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通7、电话通讯 8、网络

6、供气

第四章：项目开发定位

一、项目市场定位 二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位

第五章：项目规划设计方案

项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。

一、设计思想、设计理念及设计特点

1、设计指导思想 2、设计理念 3、设计特点

二、总体规划

1、总平面布局与交通流线规划

2、组团化 3、绿化系统规划 4、公建配套规划

三、建筑设计

1、建筑风格 2、住宅类型 3、户型设计 4、小区停车处理

四、结构设计 五、专项设计

1、火灾报警及联动控制系统2、电视电话宽带网系统 3、保安监控系统

4、交通及停车场管理系统

六、消防设计 七、环境保护

1、公共及生活用水处理 2、固体垃圾处理 3、噪声处理

八、经济技术指标

表1：项目经济技术指标表

第六章：项目实施进度安排

一、项目进度安排的原则

1、尽量缩短建设工期

因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。

为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。 2、分片分期开发 3、住宅和配套同步 4、高效运用资金

二、项目实施的进度安排

项目开发期计划表

项目建设经营期进度表

第七章：项目营销方案策划

一、营销卖点

二、销售策略

。 1、开盘期

2、强销期 3、销售尾期：

三、促销策略

1、广告

销售准备期：在这一阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在项目所在区域及项目自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使项目的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。

开盘期与强销期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容上，除体现小区的特色处，还应突出了热卖

的景象。

销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传成本。

2、广告媒体

3、人员促销

销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词。

销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”、“顾客就是上帝”的营销思想。另外，采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。

4、房展会 5、精品楼书

6、公共关系

四、准备策略

1、销售中心 2、样板房展示 3、楼盘正式推出仪式

五、项目销售收入实现计划

项目各建设经营期销售比例表。

第八章：项目总投资估算及资金筹措计

一、项目总投资估算的依据

1、河北省建筑安装工程预算工作手册； 2、河北省建筑工作估算指标； 3、邯郸市最新材料价格信息； 4、2012年河北省建筑工作概算定额； 5、房地产公司项目规划设计方案； 6、我司近期类似项目有关造价资料。

二、项目总投资估算的原则

1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况； 2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；

3、项目总投资估算对于无法准确估算的项目在预备中考虑。

三、项目投资估算及资金筹措计划

1、项目主要经济技术指标 项目主要经济技术指标表

建筑类型构成表

2、项目开发成本估算

1）土地成本 2）前期工程费 前期工程费估算表

3）建安工程费

建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表

4）基础设施建设费 ：基础设施建设费估算表

5）公建配套设施费 公建配套设施费估算表

6）开发期间税费（公用设施建设费等） 开发期间税费一览表

7）不可预见费

不可预见费：取以上1～5项之和的2%。

8）开发成本

开发成本：以上1～7项合计。

3、项目开发费用估算

1）管理费用

管理费用：一般取开发成本的2%。 2）销售费用

销售费用：详见销售费用估算表 销售费用估算表

3）财务费用

财务费用：详见贷款还本付息表 4）开发费用

开发费用：前面1～3项之和。 4、总成本费用汇总及分摊表

项目的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表（表13）。 表13：投资成本费用估算汇总表

5、资金筹措、投资计划及借款利息

1）资金筹措与投资计划 投资计划与资金筹措表

2）贷款本金的偿还及利息支付 贷款还本付息结算表

第九章：项目销售和收入测算

一、住宅销售单价的确定

1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）

1）说明

采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。

【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格，•修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。】

2）比较案例：根据替代原则，选取近期交易的四个周边案例作为比较案例。

3）房地产价格影响因素说明表 表16：房地产价格影响因素说明表

4）、房地产价格影响因素修正系数表

设定本案的各项影响因素比较系数为0，以本案的各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表17： 表17：本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表

5）计算结果

比较修正后，以三个比准均价的算术平均值作为市场比较法的评估结果

6）本案价格预测

近几年来，对房地产影响较大的因素有：房地产价格走势、宏观政策影响等。

A、房地产价格走势 B、宏观政策影响 C、本案的价格预测

2、用成本法确定销售价格的下限 3、建议销售单价 二、商铺销售单价的确定

1、用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）

本项目商铺价格市场比较法系数修正表

商铺平均标准价＝（a＋b＋c＋d）〔4=e元/平方米

本案商铺的价格预测：本案商铺平均价格=现时平均价格〓（1+房地产价格走势幅度+宏观政策影响）=元/平方米。 2、用成本法确定销售价格的下限

商铺销售单价：㎡ 3、建议销售单价

综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价：元/㎡。 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定

根据成本估算及市场研究的结果，确定该项目的销售从建设经营期的开始销售，整个销售过程大概按二期分批进行，按照建议住宅均价为元/㎡，车位均价为万元/个,商铺整体均价为元/㎡,以此计算实际的销售收入。详见销售总收入预测表（表20）和销售收入分批按比例预测表（表21）。

表20：销售总收入预测表

五、项目住宅定价模拟 1、均价确定

根据以上方法测算可得出项目推出时住宅的基础均价（Pa）约为元/平方米。

2、项目中具体单位定价模拟公式

Pu＝Pa〓（1〒B）（1〒D）（1〒S）（1〒F）〓U

其中：

 B为日照系数，东、南朝向单位取正值，西、北朝向单位取负值。

 D为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。  S为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。  F为楼层系数，均价层以上的取正值，均价层以下的取负值。  U为随机系数，根据实际情况（如单位附近有机房干扰、楼道电梯及行人干扰等）确定。 3、具体单位定价模拟

在此以一个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程的参考。

 该单位的假设条件如下：南向；景观好；既非复式单位也非遗憾单位；位于高层中的第21-23层（比中间基准层高2层）；无特别的不良因素干扰。

 结合市朝向、景观、楼层价差等因素对产品价格影响的一般情况，分别给予日照系数B（1.5%）、景观系数D（1%）、楼层差价F（层差1.5%）一个测算值。  则该单位定价为：

Pu＝Pa〓（1〒B）（1〒D）（1〒S）（1〒F）〓U＝5042〓（1＋1.5%）〓（1＋1%）〓（1＋0）〓（1＋2〓1.5%）〓1＝5100元/平方米

第十章：项目财务评价

一、财务评价技术线路

为了评价该项目经济效益方面的可行性，在产品定位、产品设计、收集相关估算指标的基础上，首先估算该项目的投资额及计划资金筹措。也就是根据经验人士的给值和相关资料的查找对该项目的开发成本、开发费用进行估算，再根据得到的资金投入估算值拟订资金筹措计划。

接着测算销售收入。本项目的销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。销售情况按四批计算并得出总销售收入。

在前面的基础上可以进行项目的财务评价。财务评价是由税金、损益表、全部投资现金量表、自有资金现金流量表的计算得出该项目的静态指标和动态指标，然后与房地产同行业的指标相比较。通过资金来源与运用表可看出本项目的贷款偿还能力和自身平衡能力。

再进行项目的不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感的不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静、动态指标的变化和投资盈利的临界点，从中体现其抗风险能力的大小。 二、财务评价 1、税金计算

本项目销售税金及附加估算：详见销售税金及附加估算一览表（表22）

表22：销售税金及附加表

注：

①营业税5%；城建税为营业税的7%；教育附加税为营业税的5%；防洪工程维护费按销售收入的0.18%提取；印花税按销售收入的0.03％提取；产权登记费按销售收入的0.1％提取。

②土地增值税=[销售收入－（总成本费用+销售税金及附加+开发成本〓20%）]〓30%。 2、损益表与静态盈利分析

1）项目损益表 表23：损益表

注：所得税税率按33%取；盈余公积金按税后利润的10%提取。

2）评价指标

A、投资利润率=（利润总额/总投资额）〓100%=21.26% B、投资利税率=（利税总额/总投资额）〓100%=28.96% C、资本金利润率=（利润总额/自有资金）〓100%=88.72%

3、现金流量表与动态盈利分析

对项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。本项目的主要评价指标有：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表（表24）、自有资金现金流量表（表25）。

1）全部投资现金流量表 表24：全部投资现金流量表

注：

①财务内部收益率（FIRR）能反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

② 财务净现值（FNPV）是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价

指标，净现值大于或等于0

的项目是可以考虑接受的。 ③ 经计算得：

2）自有资金现金流量表 表25：自有资金现金流量表

经计算得：

由上述指标可以看出， 4、运用表的贷款偿还能力分析

表26：资金来源与运用表

由上表可以看出 三、项目不确定性分析

本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。 1、盈亏平衡分析

盈亏平衡分析亦称临界点分析或保本点分析。假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如方案所设，则由计算可得，当本项目的销

售率为83.66%时，该项目全部投资利润率为零，即投资刚能保本。故本项目方案风险程度在可控制之内。 2、敏感性分析

敏感性指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。

影响项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生变化的是建安工程费和售价水平。因此，项目的敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动10%、20%时，对经济评价指标影响，计算结果详见敏感性分析表（表27）

表27：敏感性分析表

由表中数据可得：

1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。 2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。 3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

第十一章：

项目综合评价结论及风险规避建议

一、项目综合评价结论

针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下结论：

二、项目风险规避建议

1、成本风险： 2、销售风险： 3、决策风险： 4、工期风险： 5、其它风险：

第一章 总论
　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
　　第一节 项目名称
　　第二节 项目承建单位
　　第三节 项目投资概况
　　　　一、拟建地点
　　　　二、建设内容与规模
　　　　三、项目投资资金及效益情况
　　汇总项目要技术经济指标，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。主要技术指标表根据项目有所不同，一般包括：生产规模、全厂总定员，主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗，全厂占地面积、全员劳动生产率，年总成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率，借款偿还期，经济内部收益率，投资回收期等。

表：项目技术经济指标　

　　第四节 项目可行性研究报告的编制依据
　　进行本项目可行性研究工作的主要依据主要包括：
　　　　1、国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等。
　　　　2、由国家批准的资源报告，区域规划和工业基地规划等。
　　　　3、地方政策法规以及当地拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料。
　　　　4、有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等。
　　　　5、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定。
　　　　6、包含各种市场信息的市场调研报告。
　　　　7、项目承建单位提供的数据资料和关联单位资料。
　　第五节 项目结论与建议

第二章 项目背景和建设的必要性
　　主要说明项目的发起过程，提出的理由，投资的必要性等。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，为项目能够更好的实施提供依据。
　　第一节 项目建设背景
　　　　一、国家或行业发展规划
　　　　二、项目发起缘由
　　第二节 项目建设必要性
　　第三节 项目建设可行性
　　　　一、经济可行性
　　　　二、政策可行性
　　　　三、技术可行性
　　　　四、模式可行性
　　　　五、组织和人力资源可行性

第三章 项目市场分析
　　项目市场分析在可行性研究中的重要地位在于任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须建立在对市场需求情况有了充分了解。市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
　　第一节 项目行业发展现状分析

图：项目近年发展趋势图

　　第二节 项目行业上下游分析
　　第三节 项目行业风险分析
　　第四节 项目市场前景分析

表：项目产品前景分析

　　第五节 项目发展前景综述

第四章 项目产品方案与建设规模
　　第一节 项目产品方案
　　　　一、产品介绍
　　　　二、产品生产纲领
　　　　三、产品技术特点
　　　　四、产品应用领域
　　第二节 项目建设规模

第五章 项目选址
　　第一节 项目选址原则和基本思路
　　第二节 项目所在地的自然经济社会状况分析
　　　　一、地理环境
　　　　二、气象条件
　　　　三、交通条件
　　　　四、综合经济发展
　　第三节 项目场址选择（要附上总图）

图：项目总图

　　第四节 项目建设条件
　　第五节 项目原材料供应及外部配套条件

第六章 项目技术方案
　　主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。
　　第一节 项目构成
　　第二节 项目生产技术方案
　　　　一、生产工艺流程介绍
　　　　二、生产工艺流程图
　　第三节 项目设备方案

第七章 项目总图运输及公用工程
　　总平面布置应根据项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。
　　第一节 总平面布置原则
　　　　一、设计标准及依据
　　　　二、平面布置原则
　　第二节 总平面布置
　　　　一、主要车间组成
　　　　二、竖向布置及工程方案
　　　　三、绿化与消防
　　第三节 建筑与结构设计
　　　　一、建筑设计
　　　　二、结构设计
　　第四节 公用及动力工程
　　　　一、给排水工程
　　　　二、电气工程
　　　　三、防雷及接地保护
　　　　四、电讯
　　　　五、采暖通风

第八章 项目节能措施
　　按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。
　　第一节 项目所在地能源供应条件
　　　　一、项目使用能源品种的选用原则
　　　　二、项目所在地能源供应条件
　　第二节 合理用能标准和节能设计规范
　　　　一、相关法律、法规、规划和产业政策
　　　　二、节能标准及技术规定
　　　　三、相关终端用能产品能效标准
　　第三节 项目能源消耗种类及数量计算
　　　　一、能源消耗种类、来源及其流向
　　　　二、能耗分析
　　第四节 节能措施
　　第五节 能源管理机构及计量
　　　　一、能源管理机构
　　　　二、节能管理制度
　　　　三、能源计量器具的配备

第九章 环境保护
　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
　　第一节 设计依据及采用的标准
　　　　一、设计依据
　　　　二、设计原则
　　　　三、采用标准
　　第二节 建设地区的环境现状
　　第三节 产污节点
　　第四节 环境质量标准
　　　　一、大气环境
　　　　二、地表水
　　　　三、声环境
　　第五节 污染物排放标准
　　　　一、污水 　　　
　　　　二、废气
　　　　三、噪声
　　　　四、其他
　　第六节 环境影响分析
　　　　一、施工期环境影响分析
　　　　二、运营期环境影响分析
　　第七节 环境影响评论结论

第十章 项目组织及劳动定员
　　第一节 项目组织机构
　　第二节 劳动定员及培训
　　　　一、劳动定员
　　　　二、人员培训
　　第三节 组织结构
　　第四节 企业理念

第十一章 项目进度安排
　　项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告的一个重要组成部分。所谓项目实施时期可称为投资时期，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间，这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响，前后紧密衔接的；也有些是同时开展、相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。
　　第一节 项目实施阶段
　　　　一、建立项目实施管理机构
　　　　二、资金筹集安排
　　　　三、施工准备
　　　　四、施工和生产准备
　　　　五、竣工验收
　　第二节 项目实施进度

第十二章 投资估算与资金筹措
　　建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分，要计算项目所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。
　　第一节 项目总投资估算
　　　　一、建设投资估算
　　　　二、流动资金估算

表(3)：项目总投资估算表

　　第二节 资金筹措及使用计划
　　建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得，项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。
　　一、资金来源
　　二、筹资方案
　　三、资金使用计划

第十三章 财务与敏感性分析
　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
　　第一节 财务预测方法及依据
　　第二节 财务假设
　　第三节 产品销售收入及税金估算
　　第四节 产品成本及费用估算
　　第五节 利润及分配
　　第六节 财务盈利能力分析
　　第七节 项目不确定性分析
　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，在可行性研究中，一般都要进行盈亏平衡分析，敏感性分析和概率分析可视项目情况而定。
　　　　一、盈亏平衡分析
　　　　二、敏感性分析

图：敏感性分析图

　　第八节 财务分析结论
　　财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的办法进行。评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满足项目决策部门的需要。
　　财务评价指标根据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表、财务外汇平衡表。
　　用财务评价指标分别和相应的基准参数----财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判别项目在财务上是否可行。

第十四章 经济和社会影响分析
　　第一节 建设风险分析及防控措施
　　第二节 法律政策风险及防控措施
　　第三节 市场风险及防控措施
　　第四节 筹资风险及防控措施
　　第五节 其他相关粉线及防控措施

第十五章 可行性研究结论与建议
　　第一节 结论
　　第二节 建议
附图表
附表一 项目流动资金估算表
附表二 项目销售收入估算表
附表三 项目总成本费用估算表
附表四 项目现金流量表
附表五 项目利润与利润分配表
附表六 项目资产负债表
略……