黄志龙：资本涌入租赁市场 让人不安的北京房租暴涨
更新时间：2018-08-20 08:27:13
虽然每年的大学生毕业季，房租普涨是一种季节性现象。但是，今年房租的暴涨行情，却比往年“凶猛”许多，“买不起，也租不起”将进一步加剧北漂的焦虑情绪。
那么，今年北京房租的暴涨行情究竟到了什么程度？其深层次原因又有哪些？且看以下分析。
北京房租呈加速上涨趋势
根据中国房地产行情网公开信息，2018年7月，北京房租同比上涨达到21.89%，环比涨幅为2.63%，租金绝对水平冠绝全国，每平米达到92.33元/月，而上海、深圳和广州则分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。
从中原地产统计的住宅租金指数看，一线城市中涨幅最快的是北京和深圳。其中，北京二手住宅租金指数从2017年10月的190.4上涨到2018年7月的211，最近几个月呈加速上涨趋势（参见下图）。另外，深圳的涨幅也较为可观，上海、广州的租金指数则保持了相对平稳，并没有出现明显上涨。
当然，以上只是反映了北京房租的平均涨幅，一些热点地区如北京五六环地区，房价整体涨幅已经超过了10%，某些房源甚至10天暴涨100%。由此可见北京租赁市场的火热程度。
供需缺口是房租上涨的长期因素
究竟是哪些因素在推动北京房租上涨？
要回答这个问题，首先需要观察影响租赁市场供需平衡的基本面因素。
（一）三方面因素致使北京租房需求强劲
从需求层面看，下述三方面是北京住房租赁市场需求仍然强劲的主要因素：
一是北京人口疏解没有达到预期。2017年6月《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布之后，北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房，疏解低端产业流动人口，同时进一步收紧户籍政策、入学资格管控，希望通过“三控（房、户、学）”等强力措施，实现控制常驻人口总数的目标。然而，“三控”的实际效果并不乐观，2017年常住人口仅下降了2.2万人，相对于2170.7万人的常驻人口总数，几乎可以忽略不计。从北京地铁乘客量数据看，2018年北京常住人口甚至可能重新恢复增长。
二是北京高收入群体占比高、收入增长快。仅有人口流入还是不够的，房租的快速增长还需要租房人群收入的高速增长来支撑。根据智联招聘薪酬大数据报告，2018年夏季求职期平均薪酬超过万元的唯一城市是北京，紧随其后的是上海、深圳、杭州和广州。
更为重要的是，北京市是互联网IT产业和金融从业人员最为集中的地区，这两大行业又是公认的高收入行业，起薪高、增长潜力大的特点突出。2018年上半年，北京市金融业增加值占GDP比重继续保持在18.79%的高位，互联网IT产业占比也高达11.6%。
三是雄安新区对于北京产业和人口疏解力度和进度可能低于预期。最近的一些公开信息表明，雄安新区规划和建设进度可能低于市场预期。事实上，今年4月发布的《河北雄安新区规划纲要》提出的两阶段目标，分别为2035年目标和本世纪中叶的目标，并未提及2020年短期目标，更没有对短期内人口规模、产业指标进行明确界定。可以预见，未来3-5年内，雄安新区建设重点是规划、拆迁、生态整治、交通基础设施建设等方面，短期内对北京市人口疏解和产业转移的影响力将比较有限。
（二）房源供给总量不足还有结构性难题
从供给层面来看，在住房需求强劲背景下，住房供给问题则表现在结构性难题和总量不足两个方面，并最终成为租赁市场供需失衡、价格上涨的重要因素。具体来说：
结构性难题表现在居民通过购房满足居住需求的渠道受阻。2016年10月份以来，北京市的限购、限贷、限商、限离、限企等房地产调控政策相继落地，加上北京是全国唯一的、多年实施“按个人转让住房所得20%征收个人所得税”的城市，这使得2017年北京市房地产交易陷入冰点，全年新房和二手房交易分别仅为10.4万套和13.3万套，都大幅低于2015年和2016年的成交量（参见下图）。史无前例的调控政策只是一方面，另一方面是超高的房价水平让许多年轻人难以承受，他们不得不进入租赁市场。
总量问题表现在，从供应租赁房土地到形成有效租赁房供应，有1-2年滞后期。从2015年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到党的十九大报告把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为住房供给制度的国策，租赁住房市场发展成为北京市解决住房问题的两大支柱之一。2017年4月《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》明确，未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷，其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。为了多渠道供应土地，降低土地成本，2017年11月北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，政策出台后的2017年完成供地203.9公顷，完成率102%，年均建设规模200万平米和50万套。
然而，从这些土地供应，到最终形成租赁住房的有效供给，存在1-2年滞后期。从北京市住宅新开工面积、施工面积和竣工面积增速可以看到，今年1-7月，北京住宅竣工面积同比增速为-10.7%，延续了2017年以来的大幅萎缩趋势，而反映前期土地供应大量增加后的影响——住宅新开工面积、施工面积增速则在2018年以来迅速“由负转正”，1-7月二者增幅分别达到21.5%和10.2%，均创下了2016年以来的次高水平（参见下图）。从2017年土地供应情况来看，这些新开工和施工住宅有20%以上是租赁住房。因此，未来几年的租赁住房有效供给缺口将会明显缓解。
资本涌入或是近期房租暴涨主因
以上是影响北京房屋租赁市场供给、需求、政策等基本面因素。值得注意的是，2018年以来特别是最近几个月，北京房租短期大幅暴涨，还有一个关键力量是各类社会资本全面进入租赁市场。
为何资本会全面介入到住房租赁市场？其原因有三个方面：
一是社会资本参与住房租赁行业的发展，符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。
二是北京作为全国住房供需失衡最严重的城市，资本具有巨大的炒作空间。
三是北京租金回报率极低，具备上涨潜力和空间。事实上，2017年下半年以来，北京租金价格开始快速攀升，租金回报率也从2017年10月的1.35%的历史低点上升到2018年7月的1.57%，但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距，上涨空间较大。
稍微留心就可以发现，资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据，2015年长租公寓门店增长率不足15%，2016年增长率为35%，2017年增长率高达40%。
当前，资本主导的品牌长租公寓已初具规模，行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数（套数）均已过万（参见下图）。其中，行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数，两年内翻了一番，从2016年年中的25万套上升到2018年6月末的60万套；万科泊寓规模紧随其后，在2018年6月末也达到了14.5万套。
然而，当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右，远低于发达国家25%-30%的平均水平，这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。
对于这种现象，北京市住房管理部门已及时介入干预，严控品牌公寓囤积炒作房源。
值得提醒的是，若想从根本上解决房租上涨的压力，需要在加快租赁房有效供给的同时，进一步明确长租公寓的市场管理规则，防止市场过度炒作，加剧房租上涨的压力。
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