姜兆华：以房养老 回归租赁本源是大道
更新时间：2018-08-28 09:10:19
8月11日中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，在全国推广老年人住房反向抵押养老险。通知下发后即刻引发市场热议。一款试点四年不受市场待见的住房反向抵押保险咋还要全国推广？中国老年家庭以房养老的路子究竟该咋走？
一、以房养老险咋成了“鸡肋”
2014年7月以房养老保险率先在在北京、上海、广州、武汉等地试点，2016年7月试点城市进一步扩大。但推广效果却一直不甚理想。到今年6月末，全国仅有幸福人寿一家保险公司开展此项业务，共有98户家庭139位老人参与投保。住房方向抵押险成为保险产品的一块“鸡肋”，究其原因不外以下几点：
（一）有悖传统文化。在中国人的传统思维里，房子是家庭赖以生存的基础，是家业传承的实物资产。以按揭贷款购买房子已广为社会接受，但以住房反向抵押换取养老金保险，在情感认知上还有很大障碍。据媒体不完全调查，99%老年家庭子女对住房反向抵押养老保险不能接受；只有不到1%老年家庭子女表示可以考虑；在老年人群中，78.43%老年人表示不会接受住房反向抵押险，有21.57%老年人认为可以考虑。据此看来，开展老年住房反向抵押险似乎有些水土不服。
（二）产品属性复杂。作为一款个人商业保险计划，其本质是一种金融贷款产品。缴费期限长、利率高、身故抵押受偿收益不确定、产权转让手续复杂等都影响到该项产品推广。产权清晰是反向抵押险的一个基本前提。而实际情况是，老年家庭居住房子大多面积较小，且相当部分并没有产权，符合反向抵押险条件可以参保的家庭住宅并不是很多。
（三）保险动力不足。以房养老险是一款长期现金单向输出产品。保险公司收益在几年甚至几十年后方能体现，且收益受到房价变化等不确定性影响。保险公司变身个人房产拍卖公司，不仅要承担房产处置的社会责任，还要考虑公司产品的未来收益性。从住房反向抵押险的短期收益看，保险公司似乎看不到以房养老盈利点究竟在哪。
住房反向抵押险看上去很美，但做起来却很难；就其社会推广价值来说，充其量就是一款受众面有限的保险产品，不可能成为中国老年人居家养老的主流模式。
二、回归租赁本源或是大道
最新统计数据显示，2017年全国60岁以上老年人口2.4亿，占总人口的17.3%，当年新增老年人口首次超过1000万。中国已经提前进入人口老龄化社会。
解决老年人养老问题既是完善社会福利体系的保障事业，也是扶危济困的社会公益活动，需要政府、社会、个人齐抓共管，形成合力。以房养老应综合考虑中国国情，以社区管理平台为依托，整合老年家庭存量住房资源；鼓励老年家庭出租部分自住房屋，积极开展老年家庭“租赁-公益”结对子活动，租养结合，以租赁收入抵顶或购买居家养老服务。和住房反向抵押险相比，这一以房养老模式，具有以下明显优势：
（一）盘活存量资源。据统计，中国城镇老年人住房拥有率75.7%，城镇老年家庭实际拥有住房面积33.66亿平米。拥有自有住房的老年家庭如果出租部分自住房屋，则可释放出天量租赁房源，增加租赁市场房源的有效供给。
（二）平抑租赁房价。盘活老年家庭存量房源，增加社会有效供给，一定程度也平抑个人房产租赁市场价格；社区管理平台统一租赁运营，老年家庭租赁市场可以做到去中介化，降低租户的租赁成本，对稳定租赁市场价格具有积极作用。
（三）促进社会和谐。以社区管理平台为依托，通过“租户+老人”租住共融的个性化互助结对，拉动社区养老产业链条；既可以解决降低租户租住成本的问题，又可以解决空巢老年家庭、鳏寡孤独老人起居照顾和精神慰藉问题。租户与老年家庭在共同生活中，培养彼此感情，促进社会和谐。
三、以房养老是全民系统工程
以房养老是一项复杂的全民系统工程，需要国家在顶层社计、配套政策、价值引导、社区定位等诸多方面统筹发力。
（一）加大国家政策扶植。以房养老符合中国国情，是一项利在个人，功在千秋的民心工程，需要国家强化顶层设计，落实区域价格指引，给予社区养老财政补贴、个人租赁收入税收返还等政策性倾斜。
（二）社区养老引领。居民社区委员会是社区服务主体，承担以房养老社区管理平台撘建。在政策宣传、互助结对、房源挂单、租赁对接、价格指导等方面提供对接服务，统筹协调社区以房养老工作的全面推进。
（三）租住养老结对。根据租赁双方职业、年龄、健康、经济等情况，社区委员会为租客搭配结对养老家庭；以寄宿家庭、民宿、部分租住等灵活租赁方式，房东提供价格相对便宜的租赁住房；房客为老年家庭提供个性化的公益性扶助。
（四）公益互助融合。以房养老最大的契合点，在于供需双方利益诉求的有效结合。情感是纽带，租赁是形式，社会资源得到有效运用；公益互助成为社区以房养老的一个重要特征。
以房养老模式固然可以多样，但回归租赁本源或是一条切合实际的社会主义康庄大道。
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