国务院发声棚改新策 房企布局城市这件事又到考验时
更新时间：2018-10-16 08:41:30
10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
值得注意的是，在全国去库存压力释放的情况下，虽然一二线城市楼市出现降温迹象，但部分三四线城市依然维持房价上涨趋势，库存则急剧下降。
易居研究院《百城住宅库存报告》统计的100个城市中，有66个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三四线城市；在存销比后10位的城市中，有7个城市为三四线城市，其中惠州和赣州存销比仅为2.3个月，柳州2.4个月，扬州3、4个月，嘉善3.6个月，清远3.9个月，湖州4.1个月。
在这些库存偏低的三四线城市中，相当一部分棚改货币化安置力度较大。有些城市此前已经取消棚改货币化安置，如呼和浩特、长春、岳阳等城市，而更多城市仍在执行棚改货币化安置政策，下一步这些城市将成为棚改货币化安置政策调整的重点。
曾经的去库存“利器”
我国的大规模棚改已持续10年时间。2008年棚户区改造作为保障性安居工程的主要内容全面启动，这一阶段棚改采用实物化安置和货币化安置相结合的方式。2015年前后，由于房地产市场库存高企，国务院以及财政部、住建部等部委发文强调积极推进棚改的货币化安置。2017年5月，国务院常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。
据前瞻产业研究院数据显示，2013年棚改货币化安置率仅为7.90%，到2017年已达53.9%。2014年货币化安置去库存面积为3596万平方米，2017年为31059万平方米，呈逐年上涨趋势，棚改货币化安置政策实施效果立竿见影。
据易居研究院《百城住宅库存报告》资料显示，100个城市中，有15个城市的存销比大于16个月，去库存压力依然较大；有19个城市的存销比位于12~16个月之间，去库存周期相对适中；有66个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。
值得注意的是，三四线城市的存销比下跌较为明显，三四线城市去化周期达到10年来的最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三四线城市；在存销比后10位的城市中，有7个城市为三四线城市，惠州和赣州存销比仅为2.3个月，柳州2.4个月，杭州3个月，扬州3.4个月。
据悉，截至2018年8月底，一线、二线、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2288万、21702万和18269万平方米，环比增幅分别为1.3%、-0.1%和-0.7%，同比增幅分别为4.7%、-10.2%和-4.7%。从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二线、三四线城市则依然呈现下滑态势。
究其原因，恒大研究院副院长夏磊指出，库存去化周期与供地有关。早在2017年，一线城市就加快供地，今年已形成有效供给；当时很多三四线城市库存周期长，供地受到严格限制，经过几年去库存，有效供应出现下滑。
对于三四线城市库存去化周期创新低，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这得益于本轮去库存周期中，三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。“以最近比较热门的丹东为例，实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策，库存状况一直在改善，目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月，而目前仅为13个月。”
新城控股高级副总裁欧阳捷此前曾表示，棚改资金发放进度超出预期，带动了三四线城市和县城销售增长。
严跃进向记者表示，“三四线城市整体呈现出低库存的结构，这说明此类城市市场表现不错。这也要求停止各类优惠政策，尤其是棚改货币化安置的优惠政策。”
取消货币化安置优惠政策，不等于取消货币化安置方式。即使在一些房价上涨压力大的新一线或二线城市，政策调整也仅限于取消货币化安置补偿的各种奖励、激励政策，而不会取消货币补偿安置这一补偿方式。
部分三四线城市去库存压力仍较大
经过本轮市场上升周期，一些城市的库存规模出现腰斩，但仍有大量三四线城市，去库存压力依然较大。
某房企人士向中国房地产报记者表示，房企更愿意布局热点城市和城市圈周边的三四线城市，从而能更好地承接外溢需求。对于其他三四线城市，企业倾向于选择经济基础较好、拥有能源、旅游等资源、人口结构合理的类型。但目前三四线城市内部出现明显分化，部分三四线城市的存销比数据依然偏高。
据易居研究院《百城住宅库存报告》显示，在三四线城市中，有部分城市的存销比数据相对偏高，如厦门、香河、燕郊、固安等，分别为33.6个月、38.5个月、23.4个月、18.4个月。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，“目前调控政策较严格，造成部分三四线城市去化速度跟不上，同时一些开发商不想降价销售，所以库存量较大，导致部分三四线城市出现存销比较高的情况”。就拿北京周边的香河、燕郊、固安等城市来说，库存的增加主要源于严格的限购政策导致需求的急剧下降。
中泰证券研究所高级经济学家杨畅向记者表示，从宏观经济的角度来看，短期内棚改货币化对于部分三四线城市消化房地产库存确实起到明显作用，但由于部分三四线城市并不具备人口流入的基础，很难消化库存。
上述局面体现出楼市形态的进一步分化，三四线城市之间，经济、资源、人口、环境等不同，会极大影响楼市的供需形势。在下一轮上升周期中，这将对市场带来深远影响。同时，严跃进也表示，棚改货币化安置存在部分资金运作不规范的现象，部分资金会进入到房地产市场，进而推动房价上涨。
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